京房价行政干预再升级:20个热销项目网签暂停

【中国经营网综合报道】在各城市出台的国五条执行细则中,“京十九条”是最严厉的版本。其中京十九条第二条提出:“2013年本市房价控制目标是:全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。”这一行政限价的条文,直戳开发商的软肋。  事实上,北京市已经于细则出台前就有所行动。  据北京房地产交易管理网显示,北京3月份有19个项目获得预售许可证,截至目前,其中只有5个项目显示有成交记录,除了K2玉兰湾,其他4个项目成交均价均在2万元以下。更为蹊跷的是,无成交记录的新取证项目,住宅拟售价格一栏也不再公开显示。  3月30日傍晚,“京十九条”公布的同时,北京市住建委也发出通知:2013年3月31日零时至4月7日24时,北京市房地产交易系统进行升级调整,期间暂停购房资格申请、审核及网上签约。但此前一些项目已于3月下旬就被口头通知暂停网签。北京朝阳区某热销项目相关负责人称,他们3月下旬被通知暂停网签,具体恢复时间要另等通知。而且,北京市已开始在认购前审核资格。  另一大型开发商营销总监称,被通知暂停网签的项目成交均价均在2万元/平方米以上,低于2万元/平方米的项目并没有收到通知。“这是由区建委口头通知各个项目老总的,没有正式发文,时间并不同步,大部分在3月20日以后。”  东亚新华地产营销总监贾玉鹏猜测,北京市如此严厉的行政干预,可能是缘于2月份北京市房价涨幅过大。国家统计局统计数据显示,今年2月份,全国70个大中城市有66个房价上涨,新房价格环比北京与广州并列第一,同比涨幅北京仅次于广州,为7.7%。  当公众将所有焦点放在单身限购和20%个税征收上时,开发商恐慌的却是,北京市住建委对商品房预售价格的行政干预一再升级。多个开发商证实,除了遭遇涨价不被批准的困境外,北京市于3月下旬开始暂停了20个左右热销项目的网签。  “一些项目提前获得消息,赶在3月25日之前加快了网签材料申请进程,而我们只好老老实实封盘。”通州某项目负责人抱怨。被停止网签的项目,成交均价普遍在2万元/平方米以上。  另据知情人士透露,北京市住建委已开始分批约谈6万/平方米以上的高端项目。可以预计的是,这些高端项目销售在6月底之前都将受到一定程度的行政干预。

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北京报道  尽管房价控涨指标至今尚未公布,但作为全国楼市风向标的北京,政府已经开始对新增商品住宅的预售价格,直接进行行政干预。  北京多家一线开发企业反映,北京市住建委在审批新楼盘的预售许可证时,会以周边在售项目形成的均价,对开发企业报送的开盘价格予以比对,一旦明显超出区域在售楼盘的均价,便不予办理预售许可,直至开发商调整价格至与周边在售楼盘均价接近的水平方才放行。  3月10日,全国人大常委会委员长吴邦国在十一届人大四次会议上表示,今年全国人大将对各地方政府控制房价过快上涨的工作进行检查。政府高压之下,房价数据的“指标意义”已然与地方政府的工作考核产生联系,而包括万科在内的一线房地产企业,业已做好行政干预楼市之下的“最坏准备。  兔年春节过后,北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)对申请预售许可楼盘的定价,悄然展开干预。  “我们最早报上去的预售价格是26000元/平方米,但是被打了回来。”位于北京东五环内的某项目前期部门负责人向《中国经营报》记者透露。在几次修改之后,该项目最终以24000元/平方米的价格得到批准。而与该项目处在同一地段的多个在售项目,当下的销售价格,约在23000元/平方米左右。  2011年2月以后,北京市住建委开始频繁动用这一行政干预楼盘价格定价的手段。万科(北京)公司、首创置业、远洋地产、保利地产等相关开发企业的负责人均向记者证实,这一干预手段“确实存在”,并称他们在制定定价时,须充分考虑住建委对新开楼盘价格涨幅的“容忍度”。  记者了解到,所谓“容忍度”,是指住建委在审批某一新开楼盘的预售申请时,将申请楼盘上报的定价,与周边同区域内的在售楼盘当前销售进行比对,如果上报价格明显超出同区域在售楼盘的价格,将不予批准预售,开发商只能调整售价后再行申报。  “原来开发商通常的策略是先报一个价格,然后在这个价格的基础上再进行优惠、折扣等促销,这样一方面不改变房产增值的客户预期,另一方面也有利于销售,但是住建委进行的预售价格审核,是不认这些折扣优惠的。”前述东五环项目的前期部负责人向记者表示。  万科(北京)一位负责人亦向记者表示,住建委审核的预售价格与成交价格无关,因此,即便通过优惠、打折等手段使成交价低于申报的预售价格,住建委也不予考虑,所以开发企业必须直接削减用以上报审批的预售价格。  指标削减  对于上述操作,北京市住建委一位官员面对记者的求证时,并未否认,但拒绝评价。他只是向记者强调,依据国务院“新国八条”、北京市“十五条”的总体精神,北京市住建委会依法、依规对楼盘预售严加审核。  1月26日,国务院下发《关于进一步做好房地产调控有关问题的通知》,被市场冠之以“新国八条”的称谓。这其中明确提出,各地方政府要于2011年一季度末向社会公布当年度的房价控涨任务指标。此后,北京“十五条落实调控政策”出台,但其中并不包括房价控涨的指标幅度。  多家曾被住建委“打回”预售申请楼盘的负责人向记者透露,他们在被“打回”之前上报的销售均价相比于同期同区域的楼盘,涨幅约在12%~15%之间。被住建委“打回”后重制定并被批准的预售价格,对比同期同区域在售楼盘平均价格,涨幅约在8%左右。

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