京沪楼市成交量略有反弹 北京楼盘降幅近年罕见

“金九银十”历来被视为房地产市场的关键点。然而今年的国庆黄金周全国楼市表现疲软。  中国房地产统计指数称,9月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米,环比上涨0.17%。这是自今年6月止跌后连续第4个月环比上涨,但涨幅继续收窄0.07个百分点。和去年同期相比,百城房价连续第四个月出现下降,9月份的同比降幅为1.4%。而国庆黄金周期间楼市也延续了9月份以来“旺季不旺”的态势。根据中原地产等中介机构的统计数据,黄金周期间全国54个城市的住宅签约量环比大幅下降7成,签约套数合计仅为1.6万套。  中国楼市第四季度将何去何从,地方政府和中央政府政策的博弈,或将是关键因素。  量滑价缓  与火爆的旅游市场比较起来,成都长假期间的楼市显得理性低调。有140多个项目参展的秋季房交会与多数开发商之前的预期“差异不大”,平淡大于惊喜,这也与大多数机构统计的中国100个城市“双节”期间表现几乎一致。  “开发商没有推出迎合之前购房者的大优惠。”这是刘军对楼市“双节”期间表现的总结。作为一家中型房企营销总监,刘军也与大多数房产公司营销人员持有相同的心态——寻找刚需,可最终等到几天的房交会结束,他们等待的结果却是“看盘的多,买楼的少”。  市场无疑已经进入新一轮的观望状态。  据中原集团研究中心监测,全国54个城市10月前7天,新房成交量较9月份同期下降75%,较去年同期微降3.7%,较2010年“十一”下降近三成。  “市场成交量同比环比均出现回落,无疑开发商和购房者都在寻找新的平衡点。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣认为,从市场角度观察,今年前几个月楼市回暖,既与地方微调、信贷宽松等因素密切相关,也受市场预期转向的影响。而进入九十月份后,随着前期降价促销楼盘被快速消化,而跟进降价楼盘减少,购房者开始产生观望情绪,成交量自然出现下滑;另一方面,由于今年3月份以来住宅市场持续回暖,刚性需求已得到充分释放,而投资投机性需求一直被遏制,“市场重新进入了博弈期”。  中原集团研究中心对北京、上海、广州等多个城市“十一”房展会监测显示,大部分房企并未采取明显的降价促销,购房者重新进入观望期。  政策分歧  “尽管成交量下滑,观望气氛浓厚,但短期内出现明显降价的可能性却在降低。”刘军判断。  市场大多行业人士在上述判断上几乎一致的依据在于,地方政府已经开始出台政策试图打破楼市的低迷现状。

近期部分城市楼市政策微调,但一线城市尚未有限购放松的迹象。中国证券报记者了解到,北京、上海成交量略有反弹,广州、深圳房价有所下挫,各地开发商主打以价换量的销售策略,部分刚需人群的购房意愿有所恢复。

美高梅网上注册平台,业内人士透露,目前北京一些楼盘项目已经开始降价。据悉,大部分促销楼盘的降幅在5%-10%之间,部分楼盘的降价幅度甚至接近20%。这种降幅近几年在北京楼市较为罕见。

北京房价下挫上海成交“翘尾”

在诸多项目降价、部分需求释放的状况下,7月以来北京楼市终于出现小幅反弹。来自北京市住建委的数据显示,受自住房集中成交影响,今年7月北京新建住宅合计签约套数为6200套,环比上涨21.5%,为最近3个月的高点。根据中原地产的数据,若剔除自住房的因素,7月北京新房签约均价为24979元/平方米,环比有所下跌。

二手房方面,7月北京签约二手房住宅8059套,环比上涨23%,创最近4个月新高。同期,北京二手房成交均价为28900元/平方米,比6月的29200元/平方米有所下挫。

业内人士认为,以价换量成为近期北京楼市的主旋律。8月以来,北京楼市的成交量出现回升态势,从全国范围来看,这种持续回暖并不多见。

除了有开发商直接对价格进行调整以外,北京还涌现出一些变相价格优惠措施,包括购房送面积、购房送物业费、“一成首付”等等。在信贷门槛高企的情况下,一定程度上降低了购房者的实际成本。

7月的上海楼市并不景气,但月末出现了翘尾行情。7月上海新建住宅成交70.1万平方米,环比下降1.8%,同比则下降9.1%。然而7月底,上海新房成交却出现“翘尾”行情。上海中原地产数据统计,上海7月最后一周成交面积为20.2万平方米,环比上涨49.5%,与7月前几周每周约14万平方米的成交量相比,有较大幅度提升。

7月上海成交面积前三甲的项目总价均不高,单价基本在20000元/平方米之下。市场中一些项目出现了降价行为,以价换量确保销售任务能够完成。分区域来看,7月销量较好的楼盘主要分布在南汇、奉贤、松江等外环区域。从供应上看,刚需楼盘开始发力,成为供应主力,开盘总量虽环比下降6成,但刚需产品占比达85%,为近4个月的新高。

业内人士表示,虽然7月18日上海曾重申严格执行限购政策不放松,但对于购房者来说,对政策未来走向的猜测产生了房价上涨预期,促使部分消费者逐步走出观望。中国证券报记者走访发现,不少开发商坦言要等“限购松绑”才开盘,一是担心近期开盘市场信心不足,二是对下半年上海楼市调控政策放松抱有期待。

上海中原地产研究总监宋会雍表示,炎热的夏季原本是楼市淡季,购房者的看房热情普遍会有所降低。但由于刚需置业者对价格更加敏感,因此一旦房价有上涨“信号”,最先有所动作的一定是刚需购房者。

广州延续颓势深圳冷风劲吹

7月以来,广州楼市延续了上半年的颓势。广州市国土房管局公布的数据显示,7月广州全市新建住宅网签4465套,环比量价齐跌,成交量同比大跌28.89%,创下年内新低。其中,7月广州全市新建住宅网签均价达15133元/平方米,同比涨8.76%。

二手房方面,中原地产成交数据显示,7月份广州二手住宅成交量继续维持低位,成交宗数已连续多月下滑,环比上月跌幅达33.6%,同时全市二手住宅成交均价为24294元/平方米,环比上月微降0.5%。

合富辉煌房地产研究中心预测,由于广州中心城区与各周边地区的供应和需求不一样,广州各地区价格下行的区间也不一样。南沙等边远地区由于供大于求,价格降幅领先,中心城区由于供应较少,房价下跌空间相对较小。

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