农村土地流转调查:分红和补偿减少引矛盾

2007年6月,国务院批准成都、重庆两地为全国统筹城乡综合配套改革试验区(下称“综改区”),两地先后启动农村产权制度改革试点,这也被房地产界视为小产权房“转正”试点。  然而,2012年3月,一场全国范围内的小产权房“清理”运动,却让成都、重庆两地的“改革”蒙上阴影。“小产权房从来都不是合法的,不管试不试点,都会加强清理。”4月11日,成都、重庆两地房管部门人士几乎异口同声地向《中国经营报》记者表示。  综改政策催生模糊产权  身为“综改区”之一的重庆,早在2008年年初就建立了城乡建设用地置换机制:在农村耕地不减少、粮食不减产的情况下,尝试允许城乡建设用地合理置换。据了解,当时在重庆的试点规划中,鼓励城市经济下乡对耕地进行产业化经营,农民的耕地经营权也可以通过土地经营权流转中心对城市人招标;同时,政府支持农民把宅基地进行集中建设,在农村耕地不减少、粮食不减产的情况下,尝试允许城乡建设用地合理置换。这也被视作小产权房的“破冰”之旅。  “有了综改政策和土地置换机制后,2007年、2008年重庆、成都的小产权房在农村新居的‘保护伞’下增长明显加快。据不完全统计,两地这种处于模糊边界的房屋至少超过1000万平方米。”重庆发改系统人士表示。  成都市规划局人士透露,“由于部分小产权房渗透在新居工程等项目中,对于符合土地利用总体规划、城镇规划的小产权房最后的处置办法可能就是转正,但短期内仍然难有定论。”  其实早在2009年8月,成都市小产权房转正就已有了先例。当年郫县的众多小产权房在2008年汶川地震后申请购买了异地挂钩周转指标,从而实现了对小产权房的转正。所谓“异地挂钩周转指标”,其实就是“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的方式,即将都江堰、彭州等重灾区的建设用地指标“平移”给成都其他二圈层。而郫县在购买了一部分彭州、都江堰的指标后,将其中小部分指标用在了对小产权房的处理上,在缴纳了相关的税费以及土地出让金后,将房子办理成大产权,而筹集的资金则用在了灾后重建。  异地挂钩周转指标曾在成渝两地风行一时,被视作解决城市建设用地紧张和小产权房归属问题的“综改”成果,但跨区域流转在2011年年初曾一度被国土部叫停,“当时更高部门认为小产权房等问题在没有得到处置之前,跨区域流转存在着一定风险。”一位成都国土系统人士表示。  据重庆市国土房管局人士私下透露,新一轮的重庆小产权房清理内容及范围包括:对明显的违规违法建设必须拆,诸如占用基本农田、与城市规划严重冲突、有质量安全隐患、严重违反设计规范的。严肃处理的内容和范围还包括明显违规进行房地产开发的和清理期间顶风违规的,但对于救灾房和经过上级部门同意的农民新村,在不属于违规违法建设的情况下,可以经过完善手续后得以“保护”。  乡镇政府主导
“以租代售”  “成都小产权房遍地开花,始于2007年。比较突出的有府河星城、北湖印象、西郡兰庭,而最集中的是郫县三道堰镇,从已知信息来看,成都市政府尽管到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的建设和交易行为,但也没有保证过其产权。”倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞表示,但对在农村集体土地上大规模实施的“新居工程”,采取一次性“以租代售”的做法,政府基本不过问。

浙江大学公共管理学院教授杨遴杰向《中国经济周刊》表示,南海农村实行股份制,实际上是对土地进行“产权集中”,产权集中之后,就必须防止代理人道德风险的问题。

然而,这次小产权房“转正”工作昙花一现。郫县国土局工作人员后来表示,大部分异地挂钩周转的土地指标要用于重要基础设施、工程建设,所以供给小产权房的只是很小一部分。此后,小产权房转正再也没有下文。

土地流转是土地改革工作的核心,但因为制度缺位缺乏监督,一些地方的政策开始被扭曲,甚至滋生了腐败。

结余的钱去了哪里?据了解,一般转化成了街镇的追加“工作经费”。加上本身预算中每亩4000元的工作经费,在街镇一级,每亩的“工作经费”最少有7000~8000元。而工作经费的很大一部分演变成了工作奖励,用以奖励当地完成任务的国土工作人员。

杨遴杰告诉《中国经济周刊》,目前政府规定,城镇人口不能在农村购买农民住宅、宅基地和小产权房。任何地方所进行的集体建设用地的流转,都没有放开房地产这一块。

南海区委政策研究室此前撰文指出,农村股份合作制应该“坚持投资主体多元化,不断改变资本的有机构成,提高产业的构成层次”。

2012年5月25日,国土资源部和广东省政府共同在深圳召开的土地管理制度大会上,酝酿两年的《深圳土地管理制度改革总体方案》正式公布。深圳市土地管理制度改革正式启动。

多位村民向《中国经济周刊》表示,搬到城里之后,很多村民都失业了,没有稳定的工作,他们只能打短工,或待在家里。

黎某是夏西村原村委会主任、经联社社长。2009年,黎某被指侵吞出卖集体资产、任人唯亲,在国际橡塑城土地承租合同中暗箱操作,违规发放借贷,违规抵押,损害了夏西村村民的利益。据当地人介绍,2012年3月底,“黎某被双规”。

配套工作是土地改革的保障,也是农民持续受益的保障。土地流转后,分红和补偿减少,农民很难接受。如果缺乏配套工作,农民的基本生活可能失去保障。因此,农村土地流转后集体经济如何保值增值,不断增加农民收入就成为农村经营者不得不面对的挑战。

近年来,在佛山市南海区,农民通过土地股权分红,获得几十万、几百万的收入已不是什么新鲜事。据了解,南海区集体土地可分红的资金达到几十亿元。面对分红这块“大蛋糕”,谁有资格获得分红,成了农村股份分红纠纷的焦点。因分红引起的冲突日益激烈。

协议签订当初,大米的价格每斤为0.8~1元钱。但是现在,物价涨了,大米最便宜也要2元多。按照协议的价格,现在只能每亩地补偿1800元。协议已经签好了,补偿太少怎么办?社区党委书记朱大顺说,老百姓不愿意,我们只能去跟企业做工作,重新谈补偿标准。

成都统筹城乡综合配套改革工作在2003年就已经开始,土地确权颁证工作也在2008年1月启动,现在确权工作已经基本完成。

王清泉说,即便是将要拆迁,也不影响给村民的土地确权颁证。

早在上世纪80年代末,国土资源部门就开始了农村集体土地确权登记发证工作。到上世纪90年代初,国家减轻农民负担取消了登记收费,这项工作因失去经费来源而停滞下来。2001—2008年,国土资源部门重启这项工作。

在重庆,地票在交易所交易意味着土地成功流转。流转后,每亩地的交易价格至少要扣除几万元的政策实施成本。剩余部分的地票交易收入,集体拿15%,农民拿其中的85%。

以重庆江津区为例,如果每亩地的地票指标以起拍价19.5万元的价格拍出的话,减去3.66万元的政策实施成本(复耕工程成本为1.2万元/亩;复耕管理成本为1.1万元/亩;复耕融资成本1.36万元/亩),集体收入为2.4万元,农民实际收入约为13.5万元。

确权工作在全国全面展开后,各地的做法各不相同。在巨大的利益面前,没有被确权的人跳出来要求分红,矛盾产生。哪些人可以受益?哪些人不能受益?确权标准就显得非常重要。佛山市南海区就是例证。

为了对身兼数职的“能人”进行监督,保护村民的权益,从2011年年初开始,南海区启动了“政经分离”的农村综合体制改革,并搭建了农村集体资产交易平台和农村财务网上监控平台。目前,体制改革后的监督效果正在接受时间的检验。

鹃城村的农民看着别的村子的土地都确权颁证,拿到了耕地保护基金,享受到了各项惠农政策,可自己却什么都拿不到。郫筒镇很多村民不满,便向郫筒镇、郫县政府反映情况,得到的答复都是郫筒镇面临拆迁。如今,拆迁基本上没有开始,安置房也没有开工建设。

如今,一年多时间过去了,2012年12月16日,《中国经济周刊》记者在唐家岭时发现,租赁住房尚未开工,村民如何参与分成的细节仍未明确。有媒体分析认为,正是由于此次“试点”与“小产权房”有很大类似之处,所以,这项工作进展较慢。

“新土改”要迈四道槛:粤、渝、川、津、京农村土地流转试点调查

目前,涉及股权纠纷的群体五花八门,其中有“外嫁女”(也叫出嫁女,原来嫁出去了,现在要回来分红)及其子女,有对越自卫反击战的老兵、农村中自理粮和农转非人员、知青及其子女、高等院校毕业生、违反计划生育政策人员等。股权纠纷的案例,在南海区人民法院公开的信息里很容易找到。

除此之外,在土地流转中,集体资金缺乏有效监管,滋生出了腐败现象。佛山市南海区因为缺乏有效监督机制,有的村干部以权谋私,损害了村民的利益,黎某案就是一例。

小产权房由来已久。上世纪90年代初,深圳对暂时难以开发的土地“绕道而行”,之后城中村的改造工作进展缓慢,大批在集体土地上建设的房屋,产权被镇村认可,但不被法律承认。

农民持续受益难

小产权房转正为何这么难?杨遴杰认为,这是因为小产权房说到底还是在集体建设用地上盖的房子,而且是在集体土地的农用地上盖的房子,而农用地上盖房子本身就不合规。此外,政府也担心小产权房冲击到房地产市场。

小产权房成改革之痛

美高梅6s登录,专家认为,此次《土地管理法修正案草案》不会涉及这方面的内容。小产权房或将继续面临被“严查”的命运,小产权房规模之大,涉及面之广,已经成为此轮农村土地改革的难点。

近年来,全国多个地方的土地改革工作都在“摸着石头过河”。然而,取得经验的同时,一些问题也开始暴露;普遍存在的问题表现在四个方面:确权、监管、收益和小产权房。

朱大顺回忆,2004年的时候,大米涨价,村集体在和企业反复磋商之后,每亩地调整到了1500元,最近又调整到了2100元,随着物价的起伏,朱大顺认为,虽然协商比较困难,但这些工作将持续下去。

杨遴杰指出:“按照现行法律规定,小产权房就是不合规的建筑。因为现有农村集体土地的用途不包括为城市提供商品住宅这种用途。”

所谓“异地挂钩周转指标”,其实就是“城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩”的方式,将都江堰、彭州等重灾区的建设用地指标“平移”给成都其他地区。而郫县在购买了一部分彭州、都江堰的指标后,将其中的小部分指标用在了对小产权房的处理上。在缴纳相关的税费以及土地出让金后,小产权房即可办理成大产权,而筹集的资金则用在了灾后重建上。

重庆某区国土所长向《中国经济周刊》透露:“一般来说,复耕工程成本在8000~9000元/亩,绝对不会超过1万元。”仅复耕工程成本这一项,一亩地就可以节余3000~4000元。

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