上海百亿公积金入市 援建保障房收益仍待解

美高梅官方网址,在5月底的上海市住房公积金制度建立20周年座谈会上,市长韩正表示,上海市住房公积金未来将探索通过制度创新,在上海住房保障体系建设中发挥更重要的作用。而此前不久,上海刚刚使用住房公积金增值部分,购买了杨浦区的一个住房项目,未来将作为公共租赁房使用。  面对2011年天量的保障房任务,地方政府在执行过程中面临极大的资金压力。能否用住房公积金增值部分作为保障房建设的补充,上海做了一次新的尝试。  住房公积金余额超千亿  《中国经营报》记者在上海市住房公积金管理中心的网站上查到,截至2010年,累计住房公积金和补充住房公积金高达2524亿元。20年间,已累计向149万户职工家庭发放住房公积金个人贷款2333亿元,目前所剩的贷款余额为1127亿元。  近日,上海市市长韩正首次公开表示,上海将对住房公积金管理进行制度创新。住房公积金要大力支持经济适用房建设,在配售过程中,对于符合条件的家庭尽最大可能给予各种优惠;要大力支持公共租赁房建设,探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房。  公积金由职工和雇主共同缴纳,由上海市住房公积金管理中心统一管理。复旦大学房地产研究中心华伟告诉记者,上海市住房公积金管理中心的角色是“受托管理机构”。据介绍,住房公积金增值最主要的来源是贷款利息与存款利息的差额,这部分收益减去坏账等一小部分风险计提,剩下的是每年住房公积金的收益。这一部分收益,扣掉管理中心的行政支出后的结余,是应属于缴交人的收入。有房地产业内人士向记者透露,住房公积金偶尔会购买一些国债,进行一些收益较低但安全性较强的投资方式。  能否填补保障性住房缺口  6月6日是住建部要求公布保障性住房进程的最后一天,但全国各地情况并不乐观,有的城市开工率还不足三成。正略钧策管理咨询顾问刘争告诉记者,保障房建设目标要求2011年年内开工1000万套。以每套70平方米计算,全部完成的造价约为1.34万亿元,而中央财政的拨款仅1000亿元,缺口非常大。  5月19日,上海市住房公积金管理中心对外披露,用住房公积金增值部分收购由上海城投置地(集团)有限公司开发的新江湾尚景园。这一项目位于杨浦区新江湾城,规划住宅建筑面积15.15万平方米,2202套,配套商业建筑面积0.6万平方米。住宅房型以60平方米的二室一厅为主。管理中心披露,项目总投资14.98亿元。未来将对住房进行适当的装修,达到入住的基本标准后,委托运营机构管理,向符合公租房条件的公积金缴存者出租。这是上海市住房公积金投资的首个公共租赁房项目。  刘争告诉记者,此次尝试用住房公积金结余资金建设保障房,也是出于解决资金压力的一种考虑。已达天量的住房公积金是否可以创新运用到保障房建设上?  上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军向记者表示,公积金作为互助基金,其用途不得被轻易更改。如果将住房公积金用于建设廉租房,其面临的一个问题是,回收期过长,能否保证公积金的安全。更合理的方式是由公积金管理中心借贷给政府,由政府承担保障房建设资金回收的风险。  而复旦大学房地产研究中心副主任华伟则认为,由于缴纳公积金的人和保障房的受益人并不是同一群体,加之住房公积金本质上属于职工个人,上海的制度创新还需要在程序上获得通过。

上海在公积金支持保障房建设试点中更进一步。10月18日,住房公积金主管部门等各方签约,上海多个保障性住房建设项目落定。  2011年,上海成为公积金贷款支持保障房建设的试点城市。当年,上海住房公积金增值部分投资了上海杨浦的一个公共租赁房项目,略作试水。今年据统计,上海已获批的住房公积金贷款支持保障房建设的总资金已超过百亿元。  据2010年披露的数据,上海住房公积金的“蓄水池”有高达千亿元的结余资金,以贷款的方式进入保障房建设领域,是管理资金相对安全的模式,同时解决了保障房建设资金的燃眉之急。  “试点”规模扩大  目前,住房公积金进入到保障房建设领域尚属试点阶段。  10月18日的签约,标志着上海今年的住房公积金贷款支持保障房建设试点工作全面启动。  共有6个项目获得公积金贷款支持,项目分别位于上海杨浦、徐汇、浦江镇等区域。类型包括棚户区改造动迁安置房、公共租赁房以及经济适用房等。  去年年中,上海市住房公积金管理中心曾对外披露,收购了由上海城投置地(集团)开发的新江湾尚景园。当时的项目投资近15亿元,使用的是住房公积金的增值收益部分,这是上海的首次此类尝试。截至目前,上海使用住房公积金增值收益投资收购的除了新江湾尚景园之外,还有闵行晶华坊,共两个公租房小区,向符合条件的公积金缴存者出租。  进入2012年,上海公积金支持保障房建设的力度明显加大。今年试点的模式是住房公积金以“贷款”的方式进入到保障房建设之中。  此次受托放贷的银行分别为中国建设银行上海市分行、交通银行上海市分行以及中国银行上海市分行。  上海住房公积金网披露:今年上海申请扩大试点的13个项目全部得到批准,项目投资总规模175.48亿元,
其中住房公积金贷款总规模113.62亿元,总建筑面积210.25万平方米。本次签约的6个项目贷款总金额36.92亿元,连同上月已签约的6个贷款项目,合计贷款总额103.62亿元。  复旦大学房地产管理中心副主任华伟告诉《中国经营报》记者,以往上海的保障性住房建设资金来源主要是政府的预算内、预算外收入,包括政府的财政补贴、土地出让金等。由于住房公积金本质上属于缴纳者本人,政府在管理住房公积金时就需要保证资金安全,并且在公积金管理的制度创新方面进一步完善法律法规等配套手段。  目前,按照国务院发布的《住房公积金管理条例》规定,住房公积金可以通过发放住房公积金个人住房贷款、国债投资、银行存款三种方式实现增值收益,但进入到保障房建设领域尚属试点阶段。  贷款风险如何防控  在保障性住房中,不论是公租房的内部流转还是经济适用房的上市,都还没有一个明确的资金回收模式。  1991年,上海成为住房公积金制度首个试点城市,如今已经实行了21年。上海官方发布的一份数据显示,前20年间,上海的住房公积金和补充住房公积金累计已达到2524亿元。20年间累计向149万户职工家庭发放住房公积金个人贷款2333亿元,2010年的贷款余额为1127亿元。  与此同时,上海的保障房建设面临着资金不足的问题,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者,2011年,住建部要求全国开工建设1000万套保障房。其资金来源包括社会投资、开发商贷款、中央政府下拨以及地方政府投资等。  其中地方政府除了财政资金之外,还将一部分土地出让金投入保障房建设。上海一位房地产开发商告诉记者,在开发商拿地阶段,有时政府会要求开发商在拿地的同时“配建”一定量的保障房。  但面对大量的保障房建设任务,地方政府的资金压力是比较大的,上海和全国其他地方情况类似。公积金进入保障房建设,是一种新的探索。  2009年出台的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的意见》提出,实行试点的城市在优先保证缴存职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款。  中原集团研究董事程澐认为,将住房公积金以贷款的方式投入到保障房开发中,需要流程的公开透明,因为住房公积金本质上是缴存职工自己的钱。  在保障房建设资金紧张的情况下,住房公积金确实可以解决燃眉之急。但由于保障性住房中,不论是公租房的内部流转还是经济适用房的上市,都还没有一个明确的资金回收模式。因而住房公积金贷款仍需要解决如何获得收益的问题。  杨红旭同样认为,住房公积金成为贷款之后,需要保证不会形成呆账、坏账。地方政府需要特别重视风险的防控。如果能做好以上工作,住房公积金贷款支持保障房建设是一个“双赢”的模式,一方面解决了天量的住房公积金沉淀问题,另一方面缓解了保障房建设的资金短缺。

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