成都放量供地 四川土地政策或变

美高梅官方网址,日前,国家发改委正式下发了《成渝经济区区域规划》。4年的预热期将成渝经济区的投资价值推到空前高度。然而时值房地产宏观调控“紧张”时期,一方面房地产投资商希望抓住这个宝贵的机会,却同时感叹命运弄人——受调控影响,在经济区出炉前,成渝区域内土地供应有限;而经济区出炉后,该区域内虽然土地供应放量大增,但激情当中的理性却让众多开发商显得犹豫不决。  土地供应放量
开发商热情不一  成渝经济区区域规划出台前后,四川特别是成都土地市场开始放闸。根据成都市国土局的土地供应信息显示,该市5月末的10多宗地先后成交,5月9日至5月31日土地总供应量约为1641亩,6月10日成都主城区有5宗土地举行拍卖,5宗土地供应面积合计约418亩。据统计,这是继2011年以来国土局土地供应量最大的一次拍卖,本次拍卖的5宗土地都将实行“双竞制”和持证准入。而6月23日成都郊县又将有5宗土地入市拍卖。  “经过前期的小幅放量,发现开发商仍有大量的拿地需求,只是因楼市宏观调控而显得较为谨慎,但经济区的正式获批也坚定了开发商继续拿地投资的信心。”成都国土局政策研究人士表示,由于前期该区域内土地供应较少,集中在5、6月份放量供应也有巧合因素。  在中原地产看来,5、6月份成都主城区和郊县土地供应双双走高,虽然优质地块相继顺利拍出,但受配建公租房和房地产市场活跃度不够等因素影响,开发商拿地激情不高。  “经济区的规划出炉应该是个长期利好,短期内并不能扭转开发商对当前市场的信心,有兴趣拿地的开发商又受制于公租房配套等条件影响而不便轻易出手。”成都吉泰地产顾问机构负责人符洪宇说。  “当前各大房企除了在成都、重庆两个中心城市拿地之外,增加了在宜宾、简阳、南充等周边城市拿地,三四线城市逐渐聚拢了越来越多的房企。”一家央企房地产成都公司土地研究部人士向《中国经营报》记者表示,在成渝经济区规划和四川省“十二五”规设计划纲要中,还提出加快培育以成都、德阳、绵阳、乐山为主的四大城市群,可以预计四川房地产三四级市场将迎来更大的发展机遇,这些城市的优质地块价格也将水涨船高。  “即使在简阳一个小镇,由于经济区的政策利好,住宅用地价格已经达到180万元/亩,买家全是赌政策的土地投资客。”
符洪宇透露,近来在成都拿地的都是不知名的外地开发商或投资商。  “在资金流动性依然泛滥的今天,民间资本还有海外热钱仍然会选择把资金投向土地市场,而一旦这些热钱在三四线城市的产业发展还不够完善的时候将房地产价格泡沫化,就比较危险了。”四川凯隆地产总经理杨忠进表示,原本在四川区域内做住宅开发的他们最近已经将重点转向成渝经济区产业园区的投资开发上。  土地政策探路  不管成渝经济区规划出炉后,房产商对土地的态度如何变化,房地产调控政策与区域经济扩张的土地博弈并未减弱。  “成渝经济区面临最大的挑战之一就是土地政策的压力。”四川省社科院成渝经济区政策研究员林凌表示,如何在整个经济区范围内实现土地占补平衡,破解制约工业发展和城市建设的“土地瓶颈”已经成为成渝经济区的重大课题。  据了解,在四川的“十二五”规划中,建设天府新区是其中最重要的内容之一。按照规划,面积达到上千平方公里的天府新区将形成以现代制造业为主、高端服务业聚集、宜商宜居的国际化现代新城区。  虽然四川省国土资源厅一再强调天府新区建设将以丘陵为走向,尽可能少占用成都平原的良田,但巨大的用地指标仍不可回避。“这上千平方公里的用地规划将今后几年四川的用地指标都消耗殆尽,其他区域还发不发展?只能依靠土地政策优惠和区域土地指标占补平衡来缓和压力。”林凌认为。  事实上,为解决用地矛盾,2010年下半年成都曾设计“地票制”,试图改变用地紧张局面,然而由于地票制不够成熟,因此引发了一场用地风波。  “但这个改革又是必须进行的,所以在近期土地市场制度有了新的变化。‘持证准入’和‘双竞制’产生,第一个完善地票制度,第二个是商品房土地拍卖中配置保障房,这些情况密集地出现在近期土地拍卖中。”全经联成都分盟秘书长何良栩表示,而这些土地政策的变化虽然短时间内并不能从房价上体现出来,但对于开发商的拿地模式来说是次不小的挑战。

5月5日,国家发改委网站披露,国务院正式批复《成渝经济区区域规划》,明确了成渝经济区发展的近期和远期目标:到2015年,建成西部地区重要的经济中心;到2020年,成为我国综合实力最强的区域之一。  由此,从2004年四川、重庆分别成立成渝经济区合作领导小组以来,经过“七年之痒”的成渝经济区终于落地生根。成渝经济区到底会给川、渝两地带来怎样的实质利好?日前,中国区域经济学会秘书长陈耀向《中国经营报》记者发表了自己的看法。  成渝竞合的未来  《中国经营报》:成渝经济区规划的正式获批,对于成渝经济带上的四川15个市和重庆31个区县,到底会有怎样的利好?地方最为关心的建设用地指标是否能够突破?  陈耀:在西部三大重点经济区关中—天水、北部湾、成渝经济区中,成渝是最后一个获得批复的国家战略。这与中央的统筹考虑有关,这次“合”的目的是要实现1
1>2的效应,使成渝经济区成为带动西部经济的重要增长极。  成渝经济区规划的批复,将推进整个区域的对外开放,其政策效应将促进招商引资。而对于地方的实质利好,主要体现在倾斜政策方面,对央企、外资等都有定心丸的作用。  对于成渝间的二三级城市,用地难的问题与东部是一样的,但西部不是没土地,而是不能随便用土地。因为成渝处于长江上游,规划要着力构建长江上游生态安全屏障。只要各地建设符合整体规划,中央会在项目审批和用地指标上给予考虑,而且成渝自身是城乡统筹改革实验区,政策会灵活一些,但土地红线依然不能突破。  《中国经营报》:在成渝经济区获批前,重庆一直在打造两江新区,成都也推出了天府新区,重庆和四川在未来的竞合趋势是怎样的?  陈耀:成都打造的天府新区和重庆打造的两江新区,都是在成渝规划的范围之内,因此可能需要两地进行对接。如在交通方面的对接,两地已不存在“断头路”的问题,随着高铁的建设,两地间的联系会更紧密;在产业对接方面,目前还有一些难度,两地在分工上会有竞争,如富士康在成都、重庆两地分别设厂,还需要两地的市场加以对接,以前的地方保护行为也会随着规划的监督落实而收敛,变得更加开放。  因此,成渝两地竞争虽然避免不了,但也会推进发展,彼此不能再有地方保护主义,这不符合市场的规则。成渝之间多年的口水战,其原因是无规可依,现在有了规划,合作就是第一位的。  避免“灯下黑”  《中国经营报》:诚然,位于成渝经济区范围内的城市会受益颇多,但会不会造成规划范围以外的地区出现“吃不饱”现象,甚至是成渝吃肉,其他地区喝汤的问题?  陈耀:位于成渝经济带上的一些城市,肯定会受益。但在实际发展过程中,也许会出现“极化效应”,在经济区政策的扶持下,成都和重庆两大城市将快速增长,可能会将大量资源吸附到自身,从而让中间经济带的发展出现“灯下黑”。  因此,这需要四川和重庆两地根据经济区规划进行统筹安排,不能只有两个中心城市享受政策利好。同时经济带上的城市要主动出击,充分发挥资源和区域优势,承接产业转移。如内江在成渝经济区的中心区域,有高铁经过的三线城市,可以更好承接成渝间的产业扩散,如发展汽车产业的配套、农副产品加工业等等。  《中国经营报》:在西部,除了关中—天水、北部湾和成渝经济区外,云南作为大西南开放的桥头堡亦将获得国务院批复。这对于成渝经济区来说,有何影响?  陈耀:去年,国家发改委公布2010年西部大开发工作安排,明确提出将重点推动云南瑞丽、广西东兴、新疆喀什和内蒙古满洲里四大沿边开放试验区建设。这四个开放实验区获得的扶持政策更大,将成为内陆边境地区的增长极,势必会产生巨大带动效应。  虽然四个开放区接壤的不是发达国家或地区,但是西部地区可以充分利用这四个开放窗口,加大对外开放的力度。如云南和东盟三个新国家接壤,成渝经济区可以通过云南的开放通道,在食品、轻工业、电子产品等市场加大开放,实现出口多元化;同时可实现资源互补,如中缅油气管道就将铺到重庆,在那里兴建一座1000万吨炼油厂。  资料链接  成渝经济区  成渝经济区是以成都、重庆两市为中心,主要包括:重庆(市区)、成都、雅安、乐山、绵阳、德阳、眉山、遂宁、资阳、宜宾、泸州、自贡、内江、南充、广安、达州、广元、都江堰、彭州、邛崃、崇州、广汉、什邡、绵竹、江油、峨眉山、阆中、华莹、万源、简阳以及重庆的江津、合川、永川等33个不同规模、不同等级的城市。  成渝经济区面积约16.8万平方公里,占全国幅员面积1.8%,辖区内的自然资源丰富,水资源、矿产资源、天然气、森林覆盖面积均居全国前列;2007年底总人口接近1亿人,占全国总人口的6.8%,并有庞大的熟练产业工人,劳动力资源丰富。

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