深度数据分析:美国房市见底迹象渐趋明朗

美高梅网上注册平台,在经济复苏持续两年以后,美国房地产市场仍未走出困境。标普公司5月31日发布的研究报告显示3月份全美20个大城市房价指数环比下跌0.3%,同比下跌3.6%,创2009年11月以来最大跌幅,同时该指数也降至2003年3月以来最低点。“最新报告证实全美房价正在经历二次探底。”  标普公司凯斯·席勒指数委员会主席大卫·布里泽表示,房价仍在下行周期中,且没有任何缓和迹象。自2007年房市泡沫破灭后,美国房地产市场跌势一发不可收拾,并在2009年初降至谷底。不过在美国政府随后推出的对初次购房者减免税费的优惠政策激励下,美国房市在2009年4月至2010年初出现短暂回暖,房价曾连续数月实现上涨。不过,在2010年4月政策逐步退出后,美国房市再度显露疲态,房价也跌跌不休。  对此纽约决策经济学公司执行董事卡利·里希指出,过去12个月房价的跌幅几乎抹去了此前12个月的涨幅。不过他认为尽管房市困境加剧,但“并未陷入绝境。”若与历史数据进行对比不难发现,本轮美国房地产市场的衰退程度已经超过此前任何一轮。1979-1982年期间房价下滑14%,1988-1995年间下滑6%,而2006年至今美国房价已经下滑超过33%。

摘要:
经济学家沈建光分析文章。沈为中国国际金融有有限公司研究部(香港)副总经理、中国《财经网》专栏作家。
近期美国房地产主要的数量指标,如新屋开工数、新屋及成屋销售,已出现趋稳迹象。最新的待售房屋指数进一步显示,有关住房销售很可能继续增长。而且,最近的价格深度数据分析:美国房市见底迹象渐趋明朗 经济学家沈建光分析文章。沈为中国国际金融有有限公司研究部(香港)副总经理、中国《财经网》专栏作家。
近期美国房地产主要的数量指标,如新屋开工数、新屋及成屋销售,已出现趋稳迹象。最新的待售房屋指数进一步显示,有关住房销售很可能继续增长。而且,最近的价格指标如FHFA房价购买指数、标普/Case-Shiller住房价格指数、成屋销售房价和新屋销售房价,亦显示住房价格有回稳迹象,愈加证明美国住房市场可能正趋于稳定。同时,美国财政部继续出台房市措施,以进一步提振住房市场。我们认为,美国房市的急剧调整为当前经济衰退的根源,其企稳将大大增加美国经济于今年三季度或四季度走出衰退的可能性。住房市场趋于稳定  最近,美国住房市场的数量指标正持续反弹。待售房屋指数连续两个月录得增长,2月和3月环比分别上升2%和3.2%,同比上升1.1%,升幅显著高于预期,表示未来一至两个月的住房销售将继续增长。  房价亦开始有回稳迹象。最近住房价格亦开始出现回稳迹象,美国联邦住房金融局(Federal
Housing Finance
Agency,FHFA)房价购买指数、成屋销售房价中值及平均值、以及新屋销售房价平均值,已连续两个月录得环比增幅。而同比来看,所有房价指标的萎缩速度皆有所放缓:  
——FHFA房价购买指数:FHFA房价购买指数自去年12月停止下跌,1月和2月环比分别上升1%和0.7%。其中,包括华盛顿州和加州的太平洋地区于2月的升幅最为显著,高达3.8%。同比跌幅从去年11月的9%降至2月份的6.5%;  
——标普/Case-Shiller住房价格指数:2月标普/Case-Shiller住房价格指数环比下跌2.2%,低于1月2.8%的环比跌幅;同比来看,2月下跌18.6%,低于1月19%的创纪录跌幅,该指数自2007年1月以来每个月均告下跌,2月的下跌速度是自2007年以来首次放缓;  
——成屋销售房价中值和平均值:成屋销售房价中值已经连续两个月上涨,2月和3月的房价中值环比上升2.3%和4.2%,同比跌幅亦从1月的16.7%降至3月的11.5%。成屋销售房价平均值亦连续两个月上涨,2月和3月环比上升2.2%和3.4%,同比跌幅亦从1月的15.6%降至3月份的11.4%。3月的成屋销售房价中值和平均值分别为174900美元和217500美元;  
——新屋销售房价中值和平均值:成屋销售房价平均值连续两个月上涨,2月和3月环比上升4.5%和1.1%。3月的同比跌幅从2月的15.3%降至10.3%。虽然3月新屋销售房价中值仍然录得3.5%的环比降幅,然而其同比跌幅已从2月的14.9%降至12.2%。3月的新屋销售房价中值和平均值分别为201400美元和258000美元;  ——止赎案持续上升,将是房价停止下跌的主要障碍。美国住房市场的数量调整于今年年初已出现趋稳迹象,然而房价较迟才逐渐回稳,主要原因是住房抵押贷款违约率持续上升,不断提供住房供给为房价带来压力。RealtyTrac在最新的报告中指出,2009年一季度录得803489拖欠个案,较2008年四季度上升9%,同比上升24%,大约每159个家庭中就有一户收到违约通知、拍卖或银行没收房产通知。此外,截至2008年12月的住房抵押贷款违约率亦上升至7.88%的纪录高位。  根据FHFA最新调查报告显示,住户收入下降是止赎案和违约率不断上升的最主要原因,约占所有原因的34%;其次是过高的还款比例,约占20%。就业情况不断恶化是第三个主要原因,3月非农就业人数继续下跌,较2月减少66.3万人。失业率上升至自1983年以来的新高,达到8.5%。受多间企业倒闭影响,就业市场恶化加剧,非农就业下跌人数连续四个月超过65万人,为有纪录以来首次。房市提振方案继续出台  为针对上述止赎案问题,美国财政部在4月29日修正了于2月中出台的“购房者偿付能力与稳定计划”,以给予房市进一步的提振,主要内容包括:  
财政部将向贷款服务商、投资者及借款人提供现金支持,鼓励对二次抵押贷款协议加以修改,以避免持有二次抵押贷款的房主陷入丧失抵押品赎回权的困境。有关计划主要要求,贷款服务商分别将本息定额偿还贷款和无本金贷款的利率下降至1%和2%,而财政部将对参与贷款服务商按每宗成功修改协议提供500美元及在其后三年里每年提供250美元的激励金,同时亦向借款人提供最多五年每年250美元的激励金。  
财政部进一步改善“业主希望计划”(Hope for
Homeowners),以激励金鼓励贷款服务商向有能力但因房价大幅下降导致资产权益不断下降的房主提供再贷款,目的是提高处于困境,特别是面临负资产的房主的资产权益。财政部在此方案中,将向贷款服务商提供2500美元的激励金。  该方案能减少止赎案发生。我们认为上述方案能给予房市进一步的提振,主要原因是财政部的成本分担机制,将有效提高贷款服务商的信心,从而提高重新批发贷款的意愿,同时亦大大提高借款人的还款能力。根据美国财政部数据显示,正处于高危状态的住房按揭,当中约一半牵涉二次抵押贷款,因此上述方案将有效减低二次抵押贷款借贷人因无力还款而被没收房产的风险。  有关实例显示,如借款人以8.6%的利率持有4.5万美元的二次本息定额偿还抵押贷款,在贷款服务商将本息定额偿还贷款利率下降至1%后,借款人的每年利息支出将下降2336美元;另外,如借款人以4.4%的利率持有60000美元的二次无本金抵押贷款,在贷款服务商将本息定额偿还贷款利率下降至2%后,借款人的每年利息支出将下降1440美元。而且,以上例子只显示了借款人于二次抵押贷款可节省的还款总额,如加上一次抵押贷款的相应调整,预计此计划所减低的还款总额约占家庭税前收入中值的10%。  除了上述财政部减低抵押品赎回权丧失率上升的举措,美联储亦于3月中宣布,将购买最多3000亿美元国债,以降低国债收益率,带动各类消费和商业贷款利率走低。  截至4月底,美联储持有国债余额已上升约600亿美元。此外,美联储还把购买两房债证和抵押贷款融资机构证券计划的规模扩大至1.45万亿美元,给予住房市场更大的支持。美联储更于最近显著加大了买入有关证券的力度,目前美联储持有MBS余额已达3677亿美元。最近30年期抵押贷款利率已进一步降至4.7%-4.8%的纪录低位水平,加之实际房价从高位累计下降了34%,回落至2001年的水平,居民负担能力已上升至纪录高位,房市具备了构筑周期底部的条件。房市企稳为经济复苏奠下基础  美国房市的急剧调整为当前经济衰退的根源,如果房市成功筑底,将能稳定次级按揭及相关衍生产品的价格,降低金融市场动荡的可能性。  此外,新屋销售和动工的复苏,有利于建筑投资以及与房地产息息相关的建筑、装修等行业。另一方面,房地产资产的变动对居民消费有明显影响,且相对于金融资产的变动,对消费的影响犹有过之。因此,如房价下滑速度能逐渐放缓并最终停止下跌,将能防止居民财富进一步萎缩,明显有利于消费市场。  综上所述,房市的企稳,将大大增加美国经济于今年三季度或四季度走出衰退的可能性。(编辑:英臻)

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