广州亚运城地王危局:五大股东合而不利 降价三成清盘自救

据时代周报报道,总价高达255亿元,一度加冕中国新“地王”的广州亚运城项目再度成为业界关注的焦点。  3月16日,广州市规划局官方网站发布了亚运城规划调整的申请公示。该申请提出将尚未建设的D地块限高从120米提高到170米。有业内人士直指,亚运城改规划后,可以给开发商带来更多的利润。  容积率不变?  此前,亚运城最高层建筑位于媒体村,仅为22层。修改规划后,D地块楼层数大大提高,未来将建起13栋38-56层的超高层建筑。  公示中表示,最关键的容积率也没有变化。楼层高度却从120米升至170米。该申请公示期从3月16日至30日,为期15天。  楼层增高,容积率却不发生变化,这让人心生不解。有业内人士认为,在建筑密度不变和容积率不变的条件下,申请提升高度是为不错选择。如此一来,房地产项目的品位和居住舒适度将会得到提升,从而拉动售价提升。  广州利合房地产开发有限公司相关负责人在接受媒体采访时也曾表示:“限高拔高的目的是为了增加每户层高。”而广州利合常务副总刘天宇在接受时代周报记者的采访时,却给出截然不同的观点,明确表示“每户层高将不会发生改变”。  刘天宇多次向记者强调,“一申请调整规划,外界就以为是增加建筑面积、调高容积率,这是最大的误解。”规划将减少建筑的栋数,以保证总建筑面积不发生改变。同时,他也坦承,“楼层增高后必然导致成本的增加,但是售价依然依据市场而定,提价不是我一厢情愿,定价的时候要考虑市场的接受能力。”截至目前,公司并未对售价有具体的考虑。  尽管如此,还是有颇多议论之声,尤其让已经在亚运城买房的消费者有些担心。一位叫林小寒的购房者(化名)就坦言:当时选择亚运城就是为了一览无遗的风景和低容积带来的高配套,没有想到现在楼盘竟然长高了,“开发商简直是没有诚信!”  “拔高”为了涨价?  有人给亚运城项目算了一笔账。广州亚运城项目中标价为255亿元,折合楼面地价约合5800元/平方米。而同期,亚运城周边楼盘的售价约为8000元/平方米。  拿地成本过高,或许是开发商选择调整规划的动机之一。近年来,开发商对“拔高”建筑楼层高度的努力,可谓“前赴后继”。2010年,珠江新城D8-C3地块申请将该工程建筑高度由100米调整为143.95米;珠江新城合景项目建筑高度也申请由最高100米调整到208米。  虽然亚运城项目“拔高”遭到了众人的反对,但是刘天宇对此却不以为意。他认为调整规划之举实属正常,也未违背公平原则。他解释说,在出让之时便有相应条款。因为项目规模较大,所以规划不可能一次定型,难免后期进行细节修改。但修改规划,必须经规划部门同意。“这一条款,任何当时参加拍卖举牌的人,都看到了。所以并没有违背公平原则。”  修改规划的缘由,刘天宇说:“我们提高楼盘间距、增加绿化率,楼盘的质量提高了,价格自然也上去了,但这不是唯一的目标。”  然而,中南财经政法大学教授乔新生却对刘天宇的观点进行驳斥:修改“限高”规划涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》。《规划法》第二十一条规定,“修建性详细规划应当符合控制性详细规划。”  “限高”规划毫无疑问是属于控制性规划,开发商不得申请修改。”
且按照《规划法》第五十条规定,“城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见。”就是否会召开听证会,时代周报记者询问刘天宇。刘天宇却对此不置可否,只是告诉记者:“此事需要咨询政府部门。”  时代周报记者随后就修改规划和是否召开听证会致电广州市规划局。广州市规划局相关人士表示需要将采访问题传真过去再做答复。但记者将具体问题传真过去后,至发稿前并未收到回复。  广州市同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文认为,“一般听证都会通过,那边也没什么住户,哪有人反对?”  “亚运城情况较为特殊,原先容积率较低,现在加大开发力度尚情有可原。更重要的是,开发商可以通过规划调整,带动周边楼盘价格的上升。”合富辉煌市场部龙斌说。

  质量问题多多屡被声讨

  “首期就是8000余套现房,给谁都是一个巨大的挑战,”广州中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者说,超大货量,对楼价来说,本身就是一个不可避免的压力。

  地王故事,从来不乏好的桥段。

  在成功开盘后,亚运城一度成为了业界津津乐道的营销案例。2010年,亚运城以年售3878套房和年成交金额过45亿元荣登广州楼市成交套数和成交金额双料冠军。

  邓浩志也表示,亚运城前期的开发成本约为1万元/平方米,而开盘均价在1.2万元,基本就是成本价,开发商利润空间很小。如今,市场对亚运城的前景普遍不看好,楼价下跌,跟政府谈判调整规划并调高部分楼栋容积率,主要也是希望通过冲淡楼面地价,从而降低开发成本。

  此外,亚运城还明确了E、F、G、H四大预留地块的建设指标,其规划总用地面积达70万平方米,占项目总用地的三成多,规划总建筑面积约250多万
平方米,将采取高容积率开发模式,综合容积率在3.63-5.97不等。除此,亚运城还对区域内学校、商业等配套布局进行优化。

  5家股东平均持股20%的格局是否被打破,现在还不明晰。项目有无主导方,目前看来也还是个谜。在整个采访过程中,利合公司却始终未露面。时代周报
记者联系利合公司媒介负责人李小姐采访,其称正在休假,不清楚交接她工作的人是谁,而时代周报记者多次电话及发短信给利合公司常务副总刘天宇,均未获得回
复。

  促销后的几天内,亚运城操盘方广州利合房地产开发有限公司(下称“利合公司”)提出申请进行规划调整,在总建面、容积率不变的情况下,拔高部分楼栋的高度,这已是利合公司操盘以来第二次调整规划。不少市场人士更是将其举动视为调高容积率而降低开发成本,是逆市自救行为。

  6月中旬,时代周报记者走访亚运城时发现,这里缺乏银行、餐饮、药店等基本生活配套,日常采购仅有一家华润万家,业主买菜仍需到地铁海傍站旁的小型肉菜市场上购买。出行非常不便,接驳公交要等上20分钟左右。

  2014年6月,亚运城剩余7幅地块的规划调整被“打包”一起进行。6月19日,亚运城修详规调整在广州市规划局网站上进行了批前公示:

  如何吸引客源,这是当务之急。“亚运城现在的处境很尴尬,它不像广州城内的一个板块,而像周边三线城市的郊区大盘,离市中心远,无政策利好,人口导入缓慢,板块缺乏成长动力和想象,投资自住两不宜,”
方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志对时代周报记者如是说。

  “五家公司已达成一致,在亚运城相关信息传达上不过多发言,”雅居乐相关负责人向时代周报记者透露,所有事宜由利合公司独立负责。富力方面亦坦承,
在几家股东注资后,利合一直是独立运作亚运城项目,由于接触不多,并不清楚亚运城具体情况。碧桂园方面也透露称,公司扮演的是一个财务投资的角色,未参与
具体开发,在公司广州区域内的楼盘统计中,均未算上亚运城这个项目。此外,世茂方面也表示,在公司内部例行的营销分析会上,都没有出现过亚运城的身影。

  孙杰说,在保持容积率不变的情况下,增高一定程度上也是为了偷空间,向空间要利润。拔高后的高层建筑能拥有更好的视野景观,每平方米可以卖贵几百元,也等于是让高价拿地者变相解了套。

  低效的利合

  一位接近利合房地产的业内人士也向时代周报记者证实,项目由五个股东作决定,导致流程复杂,内部效率较低,每次开会都各有各的意见,一项决策要经过漫长的讨论,严重拖慢项目进度。

  提高容积率套利

  相比三年前,亚运城的销售价格也鲜有涨动,低于眼下番禺区约1.6万元/平方米的销售均价。事实上,2011年后亚运城房价便一蹶不振,从开售之初
的1.3万-1.4万元/平方米下探到1万元/平方米出头,最低卖过9000多元/平方米。虽然后期建设的新盘天誉均价维持在1.3万元/平方米左右,但
前景其实并不乐观。

  一晃,2014年过去了一半。

  亚运城降价背后的真相是,2010年拿到预售证的一期尾盘清货。此前,这些楼盘因为严重的质量问题而饱受业主诟病。

  2011年至今,亚运城主要以销售一期8000余套现房存货为主,直到去年下半年,才推出天誉组团。时代周报记者查询网易房产数据中心发现,亚运城
在2010年后销售快速降温,2011年共销售1687套,2012年下降至1347套。截至今年6月30日,亚运城已售8779套,未售2913套。

  曾几何时,亚运城以“政府的女儿”角色面市。对于广州而言,亚运会是一个再拾荣耀的重要契机,而第一次引入了“亚运城”的概念,也是落点在新城打造上。但为解决资金难题和后续运营,广州市政府决定引入社会资金进行亚运城的整体建设。

  在利合公司的工商资料中,仅显示,这是一家注册资本达7.5亿港元的中外合资公司,注册时间为2010年2月5日,企业法人是富力董事长李思廉。

  来自国家统计局的数据显示,5月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,时隔两年
再次出现半数城市房价环比下调的现象,下降城市既有二、三线城市,也有一线城市。而时代周报记者在走访调查时发现,第二季度,一些房地产企业在半年报的压
力下,拿出一部分楼盘加大了推盘量和折扣的力度,手持现金的购房者在开发商看似苛刻的条件下(一周之内付全款才能享受某一价格),依然有大量人员纷拥抢
购,让人惊叹市场的承接力之强。开发商在迅速回笼资金后,迅速地把价格调高。上海易居研究院数据也称,5月份,一线城市新房成交均价环比上涨3.7%。

  事实上,接下来的亚运城,如何消化剩余的巨大体量,中后期地块的后续开发运营,均成为待解难题。“亚运会后,政府将重点转移到国际金融城、广州南站、萝岗等区域的开发,亚运城的市场关注度一落千丈。如果五大开发商依然维持现状无心恋战,背负着庞大货量的亚运城前景实在不容乐观。”韩世同认为。

美高梅6s登录,  这显然不是亚运城故事的全部,转折点或要到来。

  而目前,亚运城因不能兑现“买房落户和就读省一级小学”的承诺,再一次引发业主的集体维权。

  在黄韬看来,五大股东联手仅仅带来表面上的强大,没有产生协同效应。五大房企个性都很强,互补性也不是很突出,这么大的项目在一起做,没有明显的主次股权过于平均,也没有领导核心,极易造成意见不统一的情况,难以形成有序的合作关系。

  对于上述观点,广州市规划局相关工作人员则进行了反驳,他说,由于亚运城地块的建筑体量太大,早在地块出让时就已经明确了开发商可以采取分期开发的策略,亚运会赛时建设一部分,赛后再根据市场需求建设一部分。

  地王滞销

  作为名噪一时的全国总价地王,广州亚运城自2010年开盘以来,经历了楼市过去4年来的种种起伏。在楼市拐点论敏感期,曾以降价应对调控的亚运城再次高举促销大旗。6月初,亚运城部分房源跌破1万元/平方米,以几乎“腰斩”的方式促销,这引发中国房地产业震动。

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