房价调控标准初现 一二三线城市或不同

根据“新国八条”规定,3月31日将是各地公布房价调控目标的最后期限。《中国经营报》记者统计发现,包括25日山西新增的21个城市,出台该房价调控目标的城市只有28个,且皆为二三线城市。  据住建部权威人士最新透露,一线城市房价调控目标的制定或将结合GDP和居民收入增长,以及去年全国商品房销售均价等三个指标。  “过高或者过低的房价调控目标,关系到地方政府是否具有贯彻‘新国八条’的决心。”上述人士表示。  据了解,来自保障房建设任务的陡然增加,正是眼下地方政府房价调控目标“难产”的最大担忧。  三个参照标准  近期,二三线城市陆续出台了房价调控目标。  银川成为第一个提出房价调控目标的城市。2月份银川市明确2011年新建商品住房价格上涨幅度,将控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内,同比增幅低于10%。  紧接着贵阳市出台目标是严格控制新建住房价格增幅不高于去年全国平均值。去年全国房价平均涨幅为7.5%。  昆明则选择了房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。  3月18日,太原公开表示2011年全市新建商品住房年度价格涨幅不超过年度全市GDP和人均可支配收入增长水平。  佛山随后表示,今年新建住房价格涨幅不高于本年度全市GDP增长速度。  资料显示,银川、太原、佛山、贵阳和昆明今年的GDP预期增速分别为12%、13%、12%、17%、13%以上,城镇居民人均可支配收入预期增幅分别为10%以上、10%、10%、15%和10%以上。  由此可见,各地出台的房价调控目标均围绕GDP和居民收入以及去年商品房销售均价三个指标“做文章”。  这与“新国八条”的要求吻合。  “新国八条”的第一条就提出,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。  阳光100副总裁范小冲告诉记者,房价调控目标作为新的调控手段,势必要经过一段探索阶段。通过一个相对静止的参照物,可以防止房价过快上涨。“这表明地方政府调控房价的决心。”  北京大学房地产研究所所长陈国强表示,二三线城市参照三个指标具有合理性,因为二三线城市房价本身并不高。  不过,各地已发布的调控参照因素中,均未考虑通胀的做法也为业内人士所质疑。联达四方总经理杨少峰认为,如果按照房价增长10%来制定调控目标,意味着房屋是贬值的。  “更为科学的办法是纳入租售比,只有这个指标才能直观地反映出商品房本身的价值,也有利于控制房价泡沫。”他说。  一线城市或有区别  随着二三线城市先期公布的房价调控参照标准陆续公布,住建部权威人士透露,诸如北上广等一线城市房价调控目标的参照物原则上依然是上述三个指标。“有所不同的是,这些城市还或出台一些新的内容。”他说。  对此,杨少峰分析,由于一线城市房价过高、涨幅过快,房价调控目标面临两难:过高则担心民怨,也会被认为贯彻中央政策不力;过低则担心完不成任务,到年底无法交差。  数据统计显示,北京、上海和广州三地2010年GDP增长分别为10.2%,9.9%和11.5%,而居民可支配收入增长分别为6%、7.1%
和9%。  陈国强分析,一线城市明显存在房价透支,但三个指标已经处在稳定或者较低水平。一线城市完全参照三这个指标显然与中央政策预期存在差距。  另一方面,房价调控目标的实施直接挂钩于地方政府所能获得的土地出让金。  随着保障房建设任务加码,地方政府担心调低房价控制目标,无法保证保障房建设。  按照政策规定,地方政府可以提取土地出让金的10%用于保障房建设。以北京为例,今年领到的保障房建设任务为20万套,需要资金600亿元。而去年北京土地出让金则为1000亿元,缺口高达500亿元。上海、广州等一线城市同样面临资金困境。  全国范围内,去年全国土地出让金总额为2.5万亿元人民币,可以提取的仅2500亿元人民币。中央部署今年全国要建设1000万套保障房,大概需要资金1.3万亿元人民币,缺口非常大。  上述住建部权威人士表示,“一线城市预计房价调控目标平均在10%左右。像北上广这类地区还可能会采取分区分片的房价调控目标。以北京为例,房价调控目标或将分为城八区、发展较快的大兴、通州等新城以及其他郊区区别设定。”

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记者查询发现,目前明确要在3月底前公布年度新建住房价格控制目标的城市包括南昌、太原、天津等数个城市,不过只有银川、贵州、昆明有相对明晰的表述。贵州市的目标是严格控制新建住房价格增幅不高于去年全国平均值。昆明则表示房价涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。

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1月26日出台的“新国八条”首次提出,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

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中国房地产信息集团分析师薛建雄则对《第一财经日报》记者表示,以GDP和人均可支配收入增幅为参照物来确定房价控制目标并不合理。“房价控制目标应该和CPI相结合,物价上涨多少,房价上涨多少才合理。比如去年CPI最高增长5.1%,房价就应该控制在5%涨幅。”薛建雄认为。

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2月22日,银川市率先表示,2011年银川市新建商品住房价格上涨幅度,要控制在当年城镇居民人均可支配收入增幅以内,同比增幅要低于10%。

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