土地市场微妙“变脸”地产调控效果初显

传统的土地拍卖制度被普遍认为是推高房价的罪魁祸首。而国土资源部总规划师胡存智近日表示,国土部正在对土地招拍挂新规则进行研究,不一定要“价高者得”。具体怎么完善招拍挂制度,需要设置多种条件。比如先规定价格门槛,到达一定价格,再竞争就不以价格为准,企业的设计思想、无形资产、设计理念都将成为评标的依据。有地产人士表示,未来土地拍卖的方向不仅仅是看房企的资金实力,而是应以土地最优发展的综合评价来进行评选。同时,大力发展保障住房也可结束地王时代。  在此之前,北京、广州、上海等已在土地拍卖制度上作出了初步的改革尝试。广州目前在部分的土地拍卖中实行“勾地”制度,就是出让计划对外公布后,企业或联合体可向房地产交易登记中心提出“勾地”申请,交易登记中心再根据“勾地”和市场运行情况组织地块公开出让。而北京要求严格控制非理性土地竞价,具体的做法是,在一块土地交易前,将委托专家和评估机构,根据这一地区目前的房价和地价进行综合评估,确定一个地价的合理区间。  如果土地竞价超过了这一区间,仍然还有开发商要加价,就不再是“价高者得”,而是综合评定竞标开发商的资质、资金能力、开发建设规划,特别是配建保障房和承担公益性设施建设等内容,来确定最终竞得者。此外,上海延续多年的“价高者得”的土地出让模式也在发生转变。部分土地招标将直接以评标结果决定土地中标人,这种模式下,报价因素仅占最后评标结果的30%。

记者庞东梅从当前的房市表现来看,房产新政的效果正在初步显现,房价飞速上涨的势头已经得到初步遏制。与房屋市场息息相关的土地市场,近来出现的微妙变化,似乎也在验证这一点。

土地交易“火爆”渐退

此轮颇为严厉的房市新政中,土地调控这一重拳颇有分量。从加大保障性住房建设用地的供地力度,到对土地供应制度———招拍挂制度的完善;从打击“囤地”力度的加强,到严令“央企”退出,处处透露出严厉之风。

在诸多措施的合力下,土地市场近来出现的现象令人深思。综合来看,虽然国家统计局公布的数据显示,前4个月全国房地产开发企业完成土地购置面积和土地购置费同比仍在增长,但是土地市场上几乎不闻“地王”之声,反而“流标率”大有上升之势,同时“地王”带动周边房价的效应也在减弱。

美高梅官方网址,5月上旬,新政后的土地交易市场,部分城市地价开始出现小幅的下调。在号称房市“风向标”的北京,出现了“热门”地块由于开发商的报价低于底价而出现流标。“这回没人抢地王了。”不少房地产开发商发出了如此感言。看来,在国家的一系列宏观调控下,开发商们对于房市预期已经发生了改变,追逐“地王”的热情已经被理性所取代。上海松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比,有19%的下跌幅度。这也是上海土地市场近一年以来首次出现地价下调趋势。

据有关方面4月对全国12个城市的土地监测情况,当月总体成交面积约1108公顷,为2010年以来最低点。同时,4月各地土地拍卖的流标率也呈上升态势,流标地块大为增加。累计到4月,除广州和深圳由于宅地供应分别仅2幅和1幅未出现流标外,其他城市流标率均在25%左右。

“春江水暖鸭先知”,虽然目前大部分房地产开发商不轻言降价,但是房地产开发商对国家宏观调整政策的考虑,对房地产市场预期的改变,更直接地体现在拿地“冲动”的消退。随着市场上观望氛围的持续,业内人士预计,地王再现的可能性近期不会很大,土地市场将会回归理性。这一变化也验证了当前房地产开发商对房市前景持谨慎的态度。

综合评标抑制“地王”

除了市场预期发生了一些变化之外,土地市场上出现的从“地王”回归“理性”的变化,主要与土地供应制度———招拍挂制度的完善有关。

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