低利也是诱惑? 开发商谨慎介入保障房

面对数量巨大的保障房建设任务,官方“等”、“靠”企业承担责任的想法比较普遍。住建部政策研究中心的秦虹就表示:“在政府提供一定贴息、优惠、免税等优惠条件下,央企、国企应大规模参与,分担社会责任。”不过企业建保障房的风险与收益显然不成比例。  龙湖集团曾在北京市通州区开发了一个保障房项目——大方居,不仅不赚钱,还是亏本的,2009年公司上市前只好把这一块放在了亏损拨备。万科高管表明了企业建设保障房的底线:“万科非常愿意做保障性住房,而且赚1元钱就够了——如果不赚钱的话对不起股东,而如果赚钱的话就没有了‘道德的血液’。因此政府给我们地和钱,我们帮忙建,赚1元钱都行。”万科提到的“政府给地和钱”,实际上就是开发商不垫资的代建模式。  万科认为,这对于开发商是最好的方式,成本可控;但在实际操作层面,其实也有其他不可控因素。“有个地方,领导视察后给业主名单晚了6个月,因此导致我们积压了6个月的库存。公租房更可怕,谁来收租金?物业谁来管?还有可能出现腐败的问题,因此万科尽可能离得远一些。”  绿城集团执行总经理曹舟南透露,绿城此前在青岛建设的一个保障房项目,赚了1亿多元。但他透露,目前保障房的利润只有建安成本的3%-5%,地方政府的做法也千差万别。政府虽下达了大量保障房任务,但相关制度的设计不够完善,例如与开发商的合作模式、付款方式、投资主体等都有待明确和细化。
从万科和绿城的表态来看,参与保障房项目的风险很大,但作为大开发商,它们还是基于“政治觉悟”在参与。但就商业而言,建保障房基本上相当于搞公益活动了。

3月10日,中天城投公告称,“十二五”期间,将在贵州省内完成建设面积约1000万平方米、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

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当天,该公司股价高开高走,涨幅一度达9.59%,最终收于14.84元/股,上涨3.92%。同日,地产指数下跌0.45%。

“走势出乎我们意料。”东海证券一地产研究员表示,中天城投公告称以往保障房项目收益率达8%,市场对此看好,因为从之前万科等房企情况看,这类项目的回报率只有3%-5%。

事实上,万科、绿城集团、保利地产等大型开发商都已试水保障房项目。四川本土的蓝光集团董事局主席杨铿日前也表示,将积极投入到保障房建设中。

回报率疑惑

人们通常认为保障房建设属微利,开发商不愿涉及。但中天城投却给出了令人意想不到的答案。

中天城投表示,2003年以来,公司已投身经济适用房、城中村、危旧房改造等开发和建设,累计建成、在建上述住房近200万平方米,主要以经济适用房、安置房为主,收益根椐地方政策可达8%左右,加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠,预期收益会更高。

国信证券报告认为,按保守方法测算,不考虑销售溢价,仅按200亿投入成本作为计算净利润的基数,取8%利润率,此次公告所述投资可在2011-2015年为中天城投带来16亿元净利润,平均每年增厚EPS0.35元。

与此相对照,却是其他公司在保障房项目上的低收益。

例如,按杭州市相关规定,开发商代建保障房的收入以项目建安工程费、住宅小区基础设施建设费为基数,费率最高不得超过3%,此外再无其他费用。

对于经济适用房,国家相关部门规定利润率不得高于3%。万科总裁郁亮日前就对本报表示,平均回报率应在3%-5%。绿城董事局主席宋卫平此前也表示,费用3%属非盈利性质。

为什么中天城投能获得较高收益率?该公司人士透露,原因在于三方面。首先地方政府规定在经济适用房核定成本的基础上给予企业3%的利润空间,外加2%的管理费用,由于公司规模较大,可在采购等环节节约不少费用。

其次,该公司很多保障房项目位于贵阳市金阳新区,当地政府为鼓励企业建保障房,会在所得税等方面给予一定返还。

再者,对于拆迁安置房,地方政府回购时,也会根据当时的市场价格,审定成本后,给予企业一定的利润空间来决定回购价格。

“这都是根据以往项目计算的,未来项目的开发计划还得跟各地方政府接触才能决定具体内容。”该人士说,1000万平方米约占同期贵州保障房建设目标的一半。

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