中国房价走势预测 任志强:政府若不出手供求将恶化

房价最终由供需双方决定。亚银投资(亚太)首席分析师李大伟认为,如果2011年调控没有加力,只是维持现在的措施,总销售会增加10%~15%,供求基本平衡,房价难有回落。  《中国经营报》:中国房地产市场是否存在泡沫?什么样的价位才是合理的?你如何解读目前的房地产市场价格?  李大伟:“合理的房价”与“泡沫”
仿佛是两个对立的概念,但它俩都有一个共同的特征,都是难以界定,甚至可以说它们本身就是两个伪命题。从租售比上看,国内有些城市需要出租200年才能收回成本;从房价收入比上看,有些城市的市民不吃不喝一百年、一百五十年才能买上一套新房子。从这些数据上看,中国房价的泡沫大得无与伦比。从这两年的市场情况看,北上广深很多项目一个月内能上涨4000~5000元/平方米。这样的市场表现非常不正常,不仅对民生有影响,甚至对国内实体经济都是打击。  但这就一定是“泡沫”吗?我们在2010年11月底12月初曾经对国内主要开发商的销售数据做了一次系统研究。发现在2010年3月以前,国内前十大开发商的一次性付款购房的销售比例大约占全部销售比的29%。而第三季度以后,这一数据已上升为42%,万科、保利的一些楼盘的一次性付款比甚至高达50%以上。  也就是说有接近一半的客户不需要依靠金融系统的杠杆来买房子。如果研究对比一下上世纪80年代末的日本以及90年代的中国香港,这样比例的按揭数据都是在楼市上升阶段的最初才会出现,距离楼市泡沫的破灭还有很长一段时间。从商家的角度出发,每月单价上涨5000元同样可以卖得满堂彩。也许他们会认为现在的房价不合情,但他们会认为现在的房价不合理吗?从2010年底的这次加息看,2011年也许还会有两次以上的加息,按照国际经验,进入加息周期后,资产价格会迅速降温。但这种情况会否发生在国内,我有所保留,从最近的调查显示,国内购房者的购房目标是“保值”,如此大比例的一次性付款也会影响楼市对加息的反应速度。  再回过头看“合理的房价”这个概念。对于普通市民来说,那就是人们通过自己的努力与积累,至少可以在城市买得起自己安身立命的居所。从现在的市场情况上看,单纯依靠商品房市场,是非常难以达到的目标。房地产本身就具备了金融投资与居住消费两大属性,商品房无法将两者分离。按照东亚国家的经验,只有政府控制的保障房才有可能将两者分离。  《中国经营报》:你认为2011年的商品房市场会是一个怎样的状况?2010年急剧增加的开工面积会让商品房市场供大于求吗?  李大伟:我们不妨先从数据上分析,全年的数据还没有出现。但2010年1至11月,全国房地产开发企业房屋施工面积
38.43亿平方米,同比增长28.6%;房屋新开工面积
14.51亿平方米,增长48.7%;全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米,同比增长33.2%。从数据上看,2010年的新开工面积暴涨。这意味着2011年可供预售的商品房规模将较大幅度增加;土地购置面积的大增,则意味着2011年下半年直至2012年,可供预售的商品房规模也将持续扩大。  但我们还是要回到数据上分析,2009年全国建成7亿平方米的房子,却卖出了9亿平方米。也就是说当中有超过28%的比例差。而2010年全年调控频繁,据初步统计,房屋销售依旧会有大约10%的增幅,也就卖出了10亿平方米的房子。从开发商统计的2011年预期看到,在国际宏观环境没有太大变化的情况下,2011年的销售保守估计会增加15%左右。把这些数据换算下来,虽然今年新开工面积增加近五成,但结果却只是供求基本平衡,甚至求略大于供。  我们的研究加了一个x因素,那就是中央对房地产调控的力度,如果2011年房地产调控继续加大力度,包括限购等措施延续,那2011年的销售最差的局面是回到2009年的水平。这时候市场会出现短暂的供大于求的局面。但如果2011年调控没有加力,只是维持现在的措施,总销售会增加10%~15%,供求基本平衡,房价难有回落。  《中国经营报》:2011年保障房会产生影响吗?  李大伟:2011年保障房还没有到全面发挥作用的时候,只有2009年建设的保障房可以供应市场了,但当年的年度计划只完成了46%。2010年三令五申580万套保障房据说基本完成——权威部门2010年12月31日公布的是590万套,但这至少要到2011年年末才会供应市场。  2011年房地产市场的焦点肯定是保障房,不仅因为2010年有1000万套的建设量,也是保障房开始大规模供应市场的第一年。但保障房对于地方政府的行政效率是个考验,能否公平、公正是保障房存在的根本。从各地现在出台的相关措施看,地方政府似乎将保障房与人才引进、公职人员住房问题挂钩。我个人对此有所保留,当年国内的经济适用房之所以无疾而终,就是因为一方面无法公平分配,另一方面又扰乱市场秩序。

去年9月份楼市暴跌以后,国家出台房贷新政等各种楼市利好政策,10月份楼市显然有所缓和,据数据显示2014年10月份二手房市场成交量暴涨。那么,在中国楼市利好政策的调控下2015年楼市会怎么样呢?2015年中国楼市还会下跌吗?2015年中国房价走势如何?下面小编为大家整理一下此前的专家分析,我们来看看是否应验。

任志强:政府若不出手2015年9月楼市供求将恶化

从供应结果,可能到明年9月份,就会转为供求关系恶化,虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的,我们不知道政府会加
大多少力度去进行保障性住房的建设,我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快,也就是明年9月份本来商品房下降的时候,供求关系应该转换
的时候,保障性住房和棚改的房子就上来了,这两个如果上得快的话就能顶上。

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“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于去年(2014年8月22日-24日)在河南郑州召开。上图为华远地产董事长任志强。

以下为演讲实录:

刘晓光:下面我想请教一下任志强先生,如何看待市场存量的前景?有人说存量很快能消化,中国的城市化、发展空间等等,有人说现在已经全面过剩了,这个任总你来回答一下。

任志强:我们的统计报表上库存大概有5亿多,这个数量很大。如果按当年销售的情况来看,去年我们销售13亿多。如果有5亿多库存的话,就相当于
差不多有40%的当年销售量的一个库存,这个数量确实很大。但是我不觉得这些库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,会逐渐累积。比如他的库存
位置在鄂尔多斯,已经没有人了,那个库存怎么消化掉?但是在全国统计当中,它仍然是一个总存量,所以会逐渐的累积,越加越多。从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降。

刘晓光:需求总量没有下降。

任志强:应该说还是上升的,从销售上来看,和去年相比,我们大概到7月份为止,下降了7%多,差不多4千万平方米。可是这个数里面没有计算我们
的保障性住房增加的面积,可能我们保障性住房增加的面积里面超过了4千平方米。我们知道,每年竣工好几百万套,如果算起来的话,这个数字远远大于这个数。

但是为什么还在扩张呢?就是因为我们的统计里面是两头计算。一头计算的是开发商所管辖的,这是一张统计报表。这个统计报表里面包括了开发商建设
的商品房部分,有住宅,有非住宅,也包括了开发商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府单独做的保障性住房,因为有些地区的保障性住房和开发商没
关系,都是列在政府一个单独的统计表里。

美高梅6s登录,从2011年开始提出建3600万套保障性住房,2012年开始计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。

刘晓光:这是保障房的部分。

任志强:我还没有说棚改,棚改又增加了1200万套。其实在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套。意味着保障性住房等于翻
了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。以北京举例子,去年北京建了
1300万平方米的保障性住房,其中放在开发商手里的是580多万平方米,约占45%,还有55%是政府单独建的。开发商建的这45%里面其中有廉租房、
公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒体报道,几千套商品房,但是有20万户在排队,大概100个家庭排1个号,
抽签摇号。这些人实际上他们就不进入市场。去年新房销售一共是1900万平方米,包括开发商的保障性住房。

换句话说,现在20万的家庭摇号的话,那就减少了20万个需求者,那怎么不下行呢?大家也看见,北京上个月的房价开始下降了,确实是这样。因为
把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了,一平均化以后就往下掉,而且数量很大,好几千套就掉下来了,很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种
状态。因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的,所以媒体都不知道,好像那一部分房子没了,跑哪儿去了呢?肯定在市场上。

刘晓光:在棚户区的房子和保障房,都会对商品房有一个量的影响。

任志强:这几年开发商拍卖的土地里面,几乎是1:1的供应量,开发商生产700万套,保障性住房也生产700万套,原来只有700万套或者800万套,现在一下子变成了1500万套。

刘晓光:你以前老是预测,比如说投资买地下降了,几个月以后就会上涨,你今天还有这种预测吗?

任志强:还有,我们年年都做这种预测。2012年3月份我们就预测,2013年的3月份房价会涨,果然房价涨了。因为我们在2011年的下半年就看到了
土地供应的短缺,开工量已经开始下降了。所以2012年是一个生产式的低潮,现有的供应没有了,到2013年会涨。今年我们预计,如果现在土地供应量下来
了,开工是负的,投资是下滑的,我们估计投资现在是13%多,年初我们就说,今年从19%多会下降到10%左右。对于GDP的影响大概是0.6%,还会下
降,下一个月可能还是实际下降的过程,全年下来以后,就剩下10%左右的增长,增幅下降是毫无疑问的。

刘晓光:你的结论呢?

任志强:从供应结果,可能到明年9月份,就会转为供求关系恶化,虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的,我们不知道政府会加
大多少力度去进行保障性住房的建设,我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快,也就是明年9月份本来商品房下降的时候,供求关系应该转换
的时候,保障性住房和棚改的房子就上来了,这两个如果上得快的话就能顶上。

我们国家各地楼市的泡沫现在极为严重,泡沫早晚都会破灭。问题是中国楼市泡沫何时破灭?

有专家预测:楼市类似07年股市 泡沫破灭将在2015年底前。

从世界的情况来看,楼市只要存在严重的泡沫,都会有破灭的那一天。

一旦楼市泡沫破灭,对实体经济的打击也是极大的。

到时候我们大部分人的生活都会受到严重的影响。

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国际货币基金组织数据显示,五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅,甚至超过了东京、伦敦和纽约,美国《大西洋》杂志写道:世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市—北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准,中国楼市泡沫都极为严重:一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上,而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍,甚至出现了超过800倍的。

现在的楼市价格是极不正常的,破灭是肯定会发生的。

如果在是国外,这样的价格,楼市早就破灭了,中国楼市泡沫的确有相对特殊之处:一、它是地方政府的命根子—土地财政的来源。二、中国的婚嫁习俗,让房地产商可以像姜太公那样,即使鱼钩很高,离开了水面,丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人,像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。三、在人民币的升值周期中,国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。

为什么说中国的楼市会在2015年破灭呢?

中国婚房刚性需求大幅下降,而存量房因人口减少供给增加。到2015年,随着1950~1975年高峰人口逐渐进入死亡年龄周期,中国将进入建国以来第一个真正的“死亡高峰”,这意味着住宅供给的增加。简言之,2015年中国婚房供需将发生重大转变。

国际热钱,将在2015年大规模流出,现在热钱在中国获利空间已经大不如从前,人民币升值日趋缓慢。关键在美联储何时开始收缩货币,在2015年,美国将会退出宽松的倾向政策,开努加息,热钱会在2015年快速流出。

中国楼市泡沫破灭将发生在2015年底之前,未来一年将是楼市既得利益者对刚需者进行最后的逼空。现在买房,确实极不划算。

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