房价核算国际标准最早可能在明年秋季前推出

美高梅网上注册平台,日本和欧美等40个国家的政府和欧盟统计局、国际货币基金组织等国际机构正在酝酿计算房价的国际标准,以便为各国经济决策提供更为可靠的房地产价格数据。  日本媒体21日报道说,上述国家和机构计划在明年秋季前制定出核算房价的国际标准,并发布房价指数编制基准。相关国家最早有望于明年秋季根据新标准编制本国房价指数。肇始于美国的金融危机以及新近爆发的爱尔兰债务危机,再次暴露出房地产泡沫对金融和实体经济的巨大冲击。  但是,不同于消费者物价等指标,房地产价格指数编制迄今尚没有一个全球性的统一标准,且存在官方统计和民间统计差异。因此,此次对房价计算进行标准上的统一将有利于各国进行经济决策以及对不同国家间的比较和衡量。

政府有关部门应该尽快提高房价统计质量,更新商品房价指数的编制方法,以更好满足政府科学决策、产业健康发展和社会公众理性购房等多方面需求。

全国两会期间,国家统计局发布的2009年70个大中城市房价上涨1.5%的统计数据,成为两会代表们乃至全社会议论的焦点。很多代表都表示,实在无法想象这个数据是如何产生的。同期全国工商联等权威部门根据2009年全国商品住宅销售金额除以商品住房销售总面积,得出商品住房价格上涨24%的结论,相对来说,与人们的感知吻合了一些,但这种计算房价变动的思路,其实问题更大,更有危险的迷惑性。基于平均价格来计算房价指数,与我们所真正需要的科学的房地产价格指数还相距甚远。

计算房价指数的核心要点在全国性房地产价格指数方面,我国目前主要有70个大中城市房地产价格指数1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布、中房指数由中国房地产开发集团、中国房地产业协会和国务院发展研究中心1994开始建立,还有国房景气指数即1998年国家统计局建立的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称。在很多大城市还有地区性的房产价格指数,另外很多咨询公司也开发了自己的房产价格指数。影响力大小不一。

目前我国这些房地产价格指数在数据质量上存在一定问题,如往往用开发商报价而不是实际成交价,中房指数和70个大中城市房产价格指数都是抽样而不是覆盖全部楼盘。而最主要的问题是编制思想有缺陷,都是依赖平均价格来计算房价指数。

房地产与大米、石油这些标准化商品相区别,其最大的特点就是异质性。地段、周边环境对房地产价格影响非常大。而现存的房地产价格指数却把房地产当成同质化的普通商品,基本都用不同时期平均销售价格的变动来编制价格指数,这样就不能控制商品房因为建造品质、地段和周边环境的变动,在房价上涨中的作用。参照这样的价格指数有可能诱发市场参与者和政府决策者对市场做出错误判断。

笔者想强调的是,房地产的价格上涨,可以因为两种性质不同的因素:一个是需求增加,不管是自住需求还是投资投机需求增加,改变供需关系对比所带来的价格上涨;另一个是因为房产内涵和外延品质变动等结构性原因带来的上涨。这两类对市场参与者和政府相关决策都具有完全不同含义的价格变动因素。只有精确分解两类推动因素在当前房地产价格上涨幅度中的各自比重,才能准确把握房地产市场供需格局的变动走势。但到底两类推动因素各自在房价涨幅中有多少比重?这一切只有经过严格规范化的科学测量才能得出有依据的结论。

简而言之,对于房子这样异质性很强的商品,科学的价格指数计算方式应该是,考察同质房产的价格变化,剥离品质变化对销售成交价格的影响,只有这样才能反映真正的市场需求变动,传达正确的市场信号。

相关文章