“二次调控”下 土地仍要“热”

10月15日,“二次调控”之后成都土地市场首拍,保利地产(600048.SH)再度出手,以7300元/平方米的楼面地价(1480万元/亩,总价约18亿元,土地溢价48%)拿下成都东沙河旁杉板桥一幅123亩的土地。  记者发现,在15日的成都土地首拍现场,参与竞拍的开发商多达20余家,200多人的竞拍现场也是座无虚席,连楼道走廊也挤满了人。据了解,参与竞拍的不仅有保利、中海等一线大腕,还有新加坡吉宝、香港九龙仓等外来地产,更令人吃惊的是一批产业资金的介入。  难道“二次调控”的阴霾并未影响到土地市场?  保利再度激进  就在此次高调出手之前的9月,保利刚刚在四川成都城北的新都区和城西贝森路、城南高新区拿下三幅土地。在广州、福州、常州、嘉兴、佛山等地,保利更是频繁出击,仅在9月份,拿地金额就近96亿元;而据保利最新公布的销售数据显示,9月份保利签约销售金额约91亿元,在房地产调控加剧的当口,“入不敷出”再现,保利为何重回激进拿地时代?  在2008年到2010年间,中国宏观调控政策密集,而房地产业则如过山车,然而,有心者可发现,不管政策如何从松到紧,保利都是土地市场的激进者。
2009年全年,保利地产投入413.6亿元拿地,这一年保利的签约金额为433.82亿元,保利投入拿地的资金与销售回笼资金几乎相当。然而保利高举高打的拿地策略却碰上了中国房地产史上最严厉的宏观调控,其结果就是面临巨大的经营和资金风险。数据显示,截至2010年6月底,保利地产经营活动现金流为-233.5亿元,资产负债率升至76.7%。  “相比2009年,2010年我们拿地的节奏已经有所放缓,卖楼的节奏加快了。”保利地产内部人士告诉《中国经营报》记者,2010年上半年,保利在拿地上投入的资金仅约188亿元,公司将主要精力调整到品牌战略、产品策略和区域战略上,实行对刚性需求的准确定位、随行就市的定价策略,2010年前9月,保利实现销售413.96亿元,同比2009年增长约28%。  但土地市场的变化还是引起了保利地产高层的注意。尽管2009年保利耗巨资拿地,且在多幅地王出自其手的情况下,2009年保利的平均土地楼面价成本仅为2870元/平方米,而2010年上半年保利在拿地速度放缓的情况下,平均土地楼面价成本反而上升为3710元/平方米。两相比较,土地价格的飞涨并不以保利的节奏变化而改变。  就在外界认为保利过于激进的时候。保利却有自己的看法。据了解,在保利内部曾做过一个比较,在2009年保利拿下了南京、重庆鸿恩寺、北京大望京等多幅高价地块,但这几块地恰恰是证明了保利激进拿地的正确:南京项目当初立项1.4万元/平方米,现在1.7万元/平方米开盘,鸿恩寺楼面地价3000多元/平方米,现在洋房卖到1.2万元/平方米。  在保利地产董秘岳勇坚看来,从去年到今年上半年的拿地成本来看,保利的地价是比较合理的,而近期明显感到土地市场开始回暖,低位拿地的最佳时机已过。  一线房企拿地未放缓  不断收紧的宏观调控是否改变了地产商在拿地上的积极态度?

本报记者 李瑞娜 成都报道

随着入夏,蓉城土拍市场也渐入高温。日前,两宗住宅用地的开拍结果让成都楼市炸了锅。其中,四川金雁房地产开发有限公司(以下简称“金雁地产”)以楼面价18512元/㎡竞得青羊区地块,刷新了一个月前厦门禹洲鸿图地产开发有限公司(以下简称“禹洲地产”)创下的地王纪录。

就在地王频现的同时,成都市公共资源交易服务中心放出的另一则土拍公告显示,将于7月18日正式开拍的青羊区及锦江区两宗地,起拍楼面地价分别为13000元/㎡和14000元/㎡,同时首次引入了“现房销售”的建设要求。

“现房销售这个政策目的很简单,就是通过增加成本促使开发商理性拿地。”熟悉成都房地产市场的西南财经大学副教授刘璐向《中国经营报》记者表示,“现房销售”是一个收紧的信号,如果未来土地市场一直比较热的话,可能这个条件就会绑定在土拍里面,如果趋冷则可能就会取消。

楼面地价攀至18512元/㎡

美高梅官方网址,6月27日,炙手可热的成都市主城区再次迎来土地供应。这次是位于青羊区苏坡街道办事处龙嘴村六组的17.4亩袖珍宅地,容积率为2.0,起拍楼面地价12512元/㎡;以及位于武侯区机投桥街道万寿村二、四组,机投村四组的48.4亩宅地,容积率为1.5,起拍楼面地价10190元/㎡。

拍卖程序则仍然延续了此前“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的方式。也就是说,竞拍过程中,当价格竞抵最高限价后不再增价,转竞配建并自持租赁住房面积比例上限100%,如若竞抵比例上限则改用抽签方式确定竞得人。

过万元的价格与严苛的拿地方式并没有挡住开发商的拿地热情。据了解,在当天土拍现场,前来“逐鹿”的有龙湖、绿城、中铁建、德商、保利等众多品牌开发商,直接将拍卖推向了熔断高潮。

最终,上述武侯区地块由保利地产以1%的自持租赁住房面积比例、楼面价17190元/㎡的代价拿下,溢价率69%。青羊区地块则由金雁地产以2%的自持租赁住房面积比例、18512元/㎡的楼面价拿下,溢价率48%。

尽管金雁地产为四川本土房企,但这次却是其进入成都市场的首秀之作。公开信息显示,金雁地产成立于2007年8月,为四川省广汉市房地产协会会长单位,隶属于金宇鼎盛集团,旗下拥有化工、塑胶、房地产、酒业、能源等多个产业。

目前,金雁地产已从广汉拓展到成都、广元以及云南区域等地,在广汉、广元等城市,打造了金雁上品国际、金雁欢乐水岸、金雁凯旋城等10多个项目。此番拿地,金雁地产直接取代了一个月前禹洲地产斩获的“地王”身份,被外界视为“不惜代价”挺进成都楼市的中小房企。

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