北京:量价齐升 远郊降幅明显

楼市是否会迎来传统意义上的“金九银十”?  开发商正使足了劲。据《中国经营报》记者多方采访统计发现,相比今年8月份仅有18个楼盘推出,9月份北京至少有40个楼盘入市,且各种优惠、降价等促销手段齐刷刷上阵。  不降价已毫无退路,但降价能否刺激到买家神经?  远郊板块和稀缺板块拉升量价  北京住宅销售在8月出现“量价齐升”。  8月,北京商品住宅成交均价为21008元/平方米,不仅创下了调控以来的最大涨幅,也是自调控引发均价跌破两万元关口后再度站稳的首月,商品住宅成交均价环比7月上涨了10.6%。据中国房地产指数研究院数据显示,全国百个城市中北京8月涨幅最大,同比上涨71.84%。  这要归功于部分开发商对价格的调整。亚豪机构副总经理任启鑫分析,8月出现的量价齐升,一方面是远郊热门板块的低价项目,像保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆和中粮万科长阳半岛,拉高了成交量;另一方面是市区稀缺板块的高端项目,像富力十号、万科蓝山等,均价都在4万元/平方米以上,成交金额位居15位以内,拉升了整体成交均价。  通过北京市房地产交易管理网查询发现,万科长阳半岛、保利茉莉公馆、绿地西斯莱公馆等占据了8月成交量排名榜前10位的项目总成交套数为2541套,是市场总量的56.6%,超过五成,而其他同期在售的400余个项目中仅有256个项目有所成交,瓜分了剩余的1947套市场份额,平均每个项目仅售出了7.6套,竞争之惨烈、销售之艰涩可见一斑。  临近六环降幅明显  8月份量价双双走高,激发了开发商对“金九银十”的向往。  据记者多方了解并统计发现,9月份北京新推出楼盘数量至少在40个以上,这几乎与去年同期持平,也远远超出4月新政后期间每个月的数量。统计发现,自4月17日调控以来,北京新开盘数量分别为42个、24个、21个、19个和18个,呈逐月下降趋势。“开发商在9月推出大量楼盘入市,是对传统销售旺季的重视。”阳光100副总裁范小冲表示。  记者采访发现,这些新开楼盘只有少量楼盘位于三环以内,如首开铂郡(东直门外新东路东侧)、学院派紫鑫阁(海淀区明光桥西北角)、优盘(西城区马连道路南口)、凯迪尚府(宣武区右安门内大街10号)等,绝大部分分布在四环甚至五环外的通州、大兴和昌平,而在价格上所有的项目或通过折扣、或通过送装修等采取促销降价。  首开铂郡的售楼人员告诉记者,开盘时间定在9月中旬,价格是35000元/平方米,送精装修。“原计划开盘价为40000元/平方米,现在行情不是太好,只能降价卖。”与首开铂郡不同,位于东五环大望路CBD地区的金地花园、阳光100等公寓价格依然坚挺,分别在50000元/平方米左右,和过去基本持平。  与中心城市波动不大相比,五环以外的区域房价出现明显的起伏。

晚上8点,远洋地产某一线策划经理依旧在开会。这段时间,加班、开会是家常便饭;研讨金九银十促销策略、如何完成销售任务,时刻悬在脑海里,他甚至更想从业内口中打探到其他项目的营销机密。

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此时的开发商们,都在各自紧张地备战“金九银十”。

在主流开发商看来,持续观望已非明智之举,他们最焦虑的莫过于,如何争抢观望达4个多月的客户。未来两个月是2010年创造业绩的最后机会。

一场客户争抢战正在北京房地产界悄然展开。

学习万科好榜样

119.9亿元,万科创下了国内房地产企业单月销售的新纪录。万科的标杆作用勿庸置疑。

近日,远洋地产各大项目都收到了一份来自北京总部发出的“万科长阳半岛专题研究模块”。根据这份内部资料,远洋地产从万科长阳半岛的开发周期、蓄客方式、开盘方式等三方面进行了分析,并以此指示相关部门借鉴类似操作方式。

“2009年9月获取土地,2010年7月开盘,从拿地到开盘只有10个月时间。万科长阳半岛开发周期明显快于区域内其他项目。而这启示我司的项目需要进一步增强快速周转的能力。”

远洋地产发出的这份内部报告,建议旗下各大开盘项目尽快启动蓄客工作,甚至不能因为售楼处或销售物料准备不足而拖延。据远洋地产内部人士透露,9-10月份将会是远洋地产北京地区年内推货力度最大的月份。远洋半年报也显示,远洋地产的新增房源将集中在第三、四季度入市。

“万科用高周转开发策略换来了高资金周转速度,但这也令开发商开始失去持续等待后市的信心。”
路劲地产北京公司副总经理温立伟称,“最近,大家聚餐时谈论话题最多的就是各自旗下的项目何时开盘。”

“我在香港见了五六个以住宅开发为主的开发商,他们认为上半年没有做好销售,就一定要抓住‘金九银十’的‘绝地大反弹’。”在银河SOHO样板间开放当天,潘石屹对记者称。

美高梅官方网址,据业内消息,最近北京很多开发商都在建委加紧办理开盘手续。其中包括北京华侨城、金地仰山、绿地西斯莱、保利茉莉以及旭辉·紫郡等等。

协成机构近期的市场调研也验证了这一事实。9月北京预计开盘40多个项目,与上个月18个项目开盘相比较,环比增加20余个项目,开发商开盘速度明显加快,其中大兴的保利茉莉公馆、绿地西斯莱公馆等项目近期已连续多次开盘,北京大兴区本月还将有8个项目集中入市。

一场不得不进行的

低价房之战

对近期成交量的回暖,开发商内部并没有外界那么乐观。许多开发商不为人知的窘状是,积累客户的周期正在不断加长,客户流失相当严重。

根据远洋地产的这份内部资料,“万科长阳半岛自4月份销售中心开放以来,基本每个周末都有活动,连续性很强。针对项目定位的重点客群,开展有针对性的推广和营销。组织过多起包括新浪、爱国者、中粮地产等在内的大企业推介会和团购,从而才使得长阳半岛开盘房源854套,共积累有效客户6837组。”

对此,该内部资料分析认为,前期蓄客是否充分,直接决定了开盘的效果。

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