地价高利润低 房企不愿做刚需盘

美高梅官方网址,中高端住宅市场一直是上海楼市的主力军,其旺盛的成交直接快速拉升了整个市场的房价。  9月2日,上海出台了加强商品住房预销售行为管理的“沪5条”,政府重申调控态度和决心。随着土地价格的合理化,房价有望回归理性。  中高端住宅充当市场主力  据统计,2010年4月~8月,上海全市住宅(剔除配套动迁)供应量为407.09万平方米,2009年4月~8月
全市住宅(剔除配套动迁)供应量为651.96万平方米,同比下滑37.55%。  2009年,上海成交量最大的是均价30000元以上的公寓和40000元以上的别墅,成交户型的面积也都在120平方米以上。根据同策机构的数据统计,去年以来,均价30000元以上的楼盘达到95个,比2008年增加21个。中高端住宅成交旺盛直接快速拉升了整个市场的房价。据易居统计,2009年,上海实际成交均价最高前10名楼盘,其中有4个楼盘均价超过10万元,这10个顶级楼盘价格的中位数为95000元,比2008年的72000元涨了32%。中高端住宅市场也因此成为上海楼市代名词,其中市场热点主要是位于黄浦江滨江板块、新江湾城板块、大虹桥板块,以及浦东、南汇合并之后的区域等位地段。  记者实地走访了作为热点板块的华润橡树湾楼盘。该楼盘位于上海当前热点板块杨浦区新江湾城,2006年,经过176轮的竞买,华润置地以15.41亿元的价格,将该地块揽入囊中,项目占地面积达到14.4274万平方米,可建面积超过23万平方米。地块的楼板价为6676元/平方米,虽然在当时惊为天价,但与去年底的地价相比已是底价了。2009年12月,新江湾城C6地块出让时,楼板价已经高达每平方米32400万元。据业内估计,按照当前售价,成本每平方米不会超过15000元。  2008年橡树湾一期开盘的是联排别墅,售价已经高达每平方米42000元。2009年下半年,橡树湾二期的公寓开盘时,开盘价格为每平方米33500元,价格直追别墅。今年2月,第三期公寓开盘,价格已经上涨到每平方米47000元,开盘后一个月即成交41套。但是,新政出台之后,一个月后仅成交两套。  据搜房网信息,目前橡树湾楼盘价格已经出现下跌。记者从销售人员处了解到价格已经松动的情况:“现在只有180平方米和280平方米的户型。现在,如果购房一次性付款,以及现场下定金30万元,我们会有优惠。”据悉,优惠幅度为1%。在二手房市场,橡树湾价格已经有了5%左右的跌幅。  市场重现理性  记者了解到,
2009年下半年,橡树湾购买的客户群也有了非常明显的变化。2009年,投资与自住比重约为5∶5,2010年,投资与自住比重约为3∶7,客群已经显著变化。  8月上海商品住宅市场,也的确出现了今年调控以来的“良好局面”:供求价出现全面回升。上海共有52批新房源上市,推出了6694套76.47万平方米,面积环比大幅上升48.8%;成交面积则环比上升了61%,达到69.87万平方米的3974套;平均成交价格在持续3个月下调后,重新回到20000元以上,达到每平方米20973元,环比涨幅达5.8%。  9月2日,上海出台了加强商品住房预销售行为管理的“沪5条”,重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定,以打击捂盘囤地现象,政府重申调控态度和决心。  事实上,尽管上海今年土地供应量下降,但是开发商拿地趋于理性,上海土地市场价格开始回落。据戴德梁行研究部统计数据显示,从土地供给上看,上海市2010年上半年共推出住宅用地343.2万平方米,但同2009年下半年的948.2万平方米相比,实际减少了605万平方米,将近减少了63.8%。  方方地产咨询机构提供的数据显示,7月至今,上海共成交31幅住宅及商业办公地块,其中14幅地块以底价成交,底价成交土地几乎占了一半。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏告诉记者,今年上海市有1100万平方米的住宅用地供地计划,因此大量土地将在下半年入市。若土地价格合理,开发商均会积极进入。增加土地供应,将有助于未来市场中供应量的充裕,令市场不再因长期性的饥饿而导致再度出现非理性的房价过快上涨。

对于很多像林伟这样的首次置业刚需者而言,买房的门槛也不断抬升,这些工薪阶层的80后甚至90后们正面临买房难的问题。

编者按:上海一手房成交均价在三季度突破了3.2万元/平方米,四季度房价尚在想象中——土地市场面粉比面包贵的行情,将导致明年入市的新项目都将以高端面目的姿态出现,由于利润不如高端项目高,开发商也纷纷放弃刚需项目的开发——遍地难觅刚需盘、被抬上风口的房价,将越来越多的刚需购房者挤出楼市。

但改善型需求在政策的刺激下或将被透支,而此前一直旺销的豪宅最近开始出现客户危机……这一切能让上海楼市回归普通市场吗?

“很多时候即使土地价格很贵,但是我们也到了不得不买土地的时候,即便我们拿到这个土地的价格可能导致项目利润很低,但是为了公司正常运作我们也需要拿地。”华东某房企参与拿地策划的负责人张斓告诉《第一财经日报》记者。

“很多时候即使土地价格很贵,但是我们也到了不得不买土地的时候,即便我们拿到这个土地的价格可能导致项目利润很低,但是为了公司正常运作我们也需要拿地。”华东某房企参与拿地策划的负责人张斓告诉《第一财经日报》记者。

“对于一个预算只有150万的年轻人,在上海买一套刚需的楼盘非常困难,上海已经很少有小户型适合我们。”购房者林伟一提起买房就会习惯性吐槽。

今年以来,上海土地价格上涨较快,很多时候土地楼板价格已经和周围的房价相当,而这也是导致上海的房价不断上涨的重要因素。对于很多像林伟这样的首次置业刚需者而言,买房的门槛也不断抬升,这些工薪阶层的80后甚至90后们正面临买房难的问题。

土地供应转向了,房企的压力能缓解吗

《第一财经日报》记者注意到,也有房企虽然总部已经在上海但是由于土地价格较高其在上海竟然没有一块土地。多名房企土地部门人士都向记者表示,虽然目前土地价格很贵,但是不得不拿地,否则公司没有土地开发已经不能运作下去。

今年9月末,上海的土地拍卖会现场,滨江集团&平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地,其成交楼面价28755元/平方米,溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地,包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是,在土地总价为19亿时,滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿。

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而在9月中旬的拍卖会上,上海则共计拍卖了3块土地,金额约78亿,值得一提的是其溢价率均超过了100%。其中,青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯宅地被旭辉&上海建工联合体以26.16亿元摘得,溢价率114.9%,楼板价22122元/平方米,单价首破2万。保利地产则花费41亿元获得宝山大场宅地,地块溢价率107.22%,楼板价22314元/平方米。首创置业以10.98亿的价格获得淀山湖新城宅地,溢价率103.87%,楼板价17324元/平方米。

“从房企角度看,市场供求风险降至低位,金九银十预期会继续加速存量消化,房企补货意愿增强。同时,近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》,部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%,对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响,但却能缓解高档住宅开发房企的资金压力,为‘地王’诞生打下基础。”克而瑞研究中心研究员杨科伟告诉《第一财经日报》记者。

同策咨询此前的一份报告显示,2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷,2012、2013年该数值为1000公顷,2014年为700公顷,供应量持续收缩。而新鲜出炉的上海2015年供地计划显示,商品住宅建设用地供应计划面积为400~600公顷,其中还包含了保障房,实际供应的商品住宅用地就更少。从上述数据可以看出,上海的土地供应在不断减少。

对于张斓而言也有很烦恼的地方,其公司总部在上海但是项目所剩无几。今年第四季度他的任务就是无论如何都需要拿下土地,这个价值不是财务意义,而是公司战略意义。同时让张斓感到紧张的是还有更多的房企希望把总部搬到上海,这些房企也将和他们一样展开竞争。

另一位知名房企内部人士这样向记者吐槽:“之前我们也打算参与火车站北广场土地的拍卖,即使我们把该项目的所有可以想得到的成本摊到整个城市公司的成本里面去,并调用城市公司的资源去满足这个潜在项目的需求,结果我们发现我们的价格还是比竞争对手低。”

张斓和所有房企拿地的负责人一样,感受到了深深的压力。但是近日这个情况似乎开始悄然变化,新江湾城的土地已经开始了这个变化。

10月12日,上海市规划和土地资源管理局网站发布公告称,原定于本月14日下午进行拍卖的上海杨浦区N091104单元C1-02地块中止出让。资料显示,该地块出让总面积为13.2万平方米,容积率为1.125,为住宅用地,地块的挂牌起始价40.1725亿元,楼板价2.7万/平方米。彼时,《第一财经日报》记者采访多名业内权威人士预计,如果拍卖上述土地楼板价预计将超过4万/平方米。

四天过后,上述地块再度在上海规土局挂牌,起始总价为40.1725亿元。和此前相比,重新挂牌的新江湾地块中,大幅度增加了中小户型的比例以及保障房的配比,要求配建的保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上,套数不得少于412套。此外,该地块还被要求中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

业内普遍认为,上述土地的出让条件调整和近期上海市领导提出上海房地产存在的两大结构问题有关。今年10月,上海市委书记韩正表示,上海房地产市场有两大结构性问题:办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大;中小套型商品住房供应严重不足,特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因,是供地不合理,中小套型普通商品住房用地供应明显减少。

一般而言,开发中高端户型的利润率比小户型的利润率要高,因此开发商都会选择做一些改善类的产品,这样也无形增加了土地的价格,而上述的改变,或许会对土地价格有所降温。而上述土地也要求增加中小户型的比例,那么上海的中小户型目前究竟是什么情况呢?

利润不如改善型项目高,房企不愿再做刚需盘

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