楼盘价格翻番 开发商涨价或面临法律风险

近期公共的眼球都被政府打压房价政策吸引了,但律师却以他们独特的法律视角发现了一个隐含现象,短短几个月内楼盘价格翻了一倍还多。北京首开天成房地产开发有限公司的首开常青藤项目均价从2009年11月的14690元/平方米暴涨到2010年4月36000元/平方米。  北京问天律师事务所律师李雪森称,“土地成本没有增加,钢材、水泥成本没有大幅增加,房价就从9000多元的开盘价一直涨到3万多元,让人难以相信这是正常合理的经营行为。”李雪森认为,土地成本是一开始就定了的,不能说周边土地价格涨了,之前开发的楼盘就要涨价,一块地上的房屋应该只跟所在的土地有关系。  李雪森、刘汝忠两位律师称,《中华人民共和国价格法》规定,“经营者定价应当遵循公平、合法和诚实信用的原则,定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况。同时,生产成本或进货成本没发生明显变化,经营者以牟取暴利为目的,大幅度提高价格的,政府价格主管部门可予以行政处罚”。李雪森认为,北京首开天成房地产开发有限公司的行为涉嫌牟取暴利,已分别向国家发改委和北京市发改委送达了举报书。一旦核实,将要求收取暴利方立即停止收费,并处以最高5倍的罚金。

美高梅6s登录,位于北京朝阳区东坝乡的首开常青藤即将于7月份迎来一期业主,尽管三四期项目还淹没在尘土飞扬中,二期的预售已经疯狂展开。说其疯狂,是因为价格从一期的14690元/平方米直接拉升到36000元/平方米。  北京问天律师事务所律师李雪森5月21日依据《价格法》向国家发改委和北京市发改委进行了实名举报,指控该楼盘涉嫌牟取暴利。  据笔者6月9日从国家发改委独家了解,该举报信经国家发改委主任张平批阅后转交给了价格监督检查司,目前该司已经启动了相关调查程序。与此同时,北京市发改委也将该举报转入到正常处理程序。  李雪森在接受笔者采访时表示,在房地产多年调控中,法律几乎从未被尊重。“我承认房价涨价有一定普遍性,但我们也要反思有没有不合法性的存在?房地产的每一次调控之后都迎来价格的报复性上涨,法律是否应该有所作为?”  接受笔者采访的多位法学家均认为,李雪森的举报尽管是一个个案,但具有反思房价的创新意义。“如果按照一个行业的平均利润率来看,涉嫌牟取暴利完全可以成立。”  律师指控牟取暴利  李雪森告诉笔者,经过多次调研,他联合另外一名律师于5月21日向国家发改委举报首开常青藤“涉嫌牟取暴利”。举报的理由是,该楼盘2008年开盘时的价格是9000多元/平方米,然而2009年11月到2010年4月,均价从14690元/平方米暴涨到36000元/平方米。  李雪森表示,根据《中华人民共和国价格法》第七条规定,经营者定价应当遵循公平、合法和诚实信用的原则,定价的基本依据是生产经营成本和市场供需状况。同时,价格法还规定,生产成本或进货成本没发生明显变化,经营者以牟取暴利为目的,大幅度提高价格的,政府价格主管部门可予以行政处罚。  笔者从北京市国土资源局公开的数据中也看到,2006年9月1日发布公告显示,该楼盘开发商北京首开天成房地产开发有限公司受让北京市朝阳区东坝乡单店住宅小区二期土地使用权,宗地面积354233.15平方米,规划建筑面积433021.07平方米,土地成交价32039.52万元。2008年10月,该项目拟预售均价9600元/平方米。但是,到了2010年4月17日开盘时,该项目E17#、E19#住宅楼开盘价达到36000元/平方米。  李雪森认为,土地成本没有增加,钢材水泥的成本也没有较大的涨幅,房价却在短期内迅速增长,让人难以理解这是正常合理的经营行为。“完全可以认定涉嫌牟取暴利。”  笔者在采访中也发现,不少楼盘随意提价的行为司空见惯,甚至部分已经面向消费者预订的商品房,但在开盘当天亦不遵守承诺的大幅提价而引发买卖双方矛盾激化。  发改委受理举报  这起举报的关键在于,如何认定房价暴利。  “这是第一次,律师的举报信还是比较专业,处理有一个程序过程。”6月8日,笔者在向国家发改委价格监督检查司求证时,一位女士这样回答。  面对首例以《价格法》来拷问商品房,相比较国家发改委的慎重,首开股份董秘王怡则认为:首开常青藤项目的定价,坚持公开、透明、随市定价,并不存在任何隐瞒或欺诈行为,应属于市场行为。“并没有和举报律师沟通的打算。”  李雪森表示,之所以举报就是试图通过《价格法》的规定,厘清在考虑成本与供求关系的基础上,商品房在定价与成本间到底存在怎样的关系,定价不应超过成本多大的幅度,价格暴利的定义是什么?  然而,在房地产行业上并没有利润标准之说。万通地产董事局主席冯仑曾表示,开发商平均资产收益率不到5%;华远集团董事长任志强也称,过去几年平均的行业利率只有8%左右。  著名法学专家、中国政法大学教授张树义表示,如果依据国际上房地产业5%利润率的惯例,我国房地产行业完全是暴利行业。中国人民大学法学院教授、博士生导师刘俊海依据我国各个行业的平均利润率推断认为,中国房地产行业属于暴利行业,首开常青藤涉嫌牟取暴利成立。  根据公开资料显示,首开常青藤项目的楼面价只有700多元。即使按照首开股份董秘王怡公开表示,根据可销售面积,首开常青藤的楼面价为3000多元/平方米。  “利润差不多达到十倍,这难道还不是牟取暴利?”李雪森反问道。  近来,绿豆、大蒜以及牛奶等价格波动变化引发了国家发改委的高度重视,与之鲜明对比的则是面对商品房多年暴涨的局面,国家发改委手执《价格法》却无动于衷。  显然,在一定条件下,商品房可以认定为“与国民经济发展和人民生活关系重大”的“重要商品”,政府对商品房价格适时采取干预措施完全合理合法。  律师的举报让价格主管部门不得不重新审视自己的职能。根据《价格法》规定,与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价;当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨,国务院和省级政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。  “在买卖双方信息不对称的情况下,这个个案有助于反思商品房定价模式,推动房地产行业信息披露,有着重大意义。”刘俊海对律师的此番举报行为给予了高度评价。

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