银行有所图 携开发商密推房地产基金

本报记者 朱紫云
北京报道  市场总有市场的“对策”。  在开发贷趋紧、房地产信托被“封死”之后,房地产基金的“应运而生”却还是刚刚开始。  与先前雷声大雨点小的各类所谓“房地产基金”不同,这一次,在此领域有所图谋的却是银行——尽管信贷额度收紧,但面对收益巨大的房地产市场,银行显然难以漠视。  当下一些银行正在积极协助成立各种规模的房地产基金,通过股权融资等的方式间接为开发商提供资金。然而,这一切还仅仅是个开始,究竟是曲径通幽还是风险暗藏,前景如何仍难断言。  绕开信托  “好几家银行正在跟金地集团谈房地产基金合作。”某国有银行深圳分行投资银行部人士告诉《中国经营报》记者。  2月11日,银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件,同时要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。如此一来,开发商通过信托渠道融资的“捷径”遭到封堵,开发商通过信托融资的条件之“苛刻”已无异于银行开发贷款。  不过,嗅觉敏锐的银行已经开始绕开信托,主动和开发商商谈推出房地产基金。“房地产基金属于股权投资,不同于房地产信托的债务融资,因此并不受银监会关于信托监管的限制。”上述国有银行投资银行部人士说,“融资性质虽有不同,但在具体操作上,房地产基金与之前的房地产信托并没有太大差别。”  据了解,房地产基金可有两种方式:先募集资金后找项目;或者项目确定后再募集资金。以后者为例,通过向银行的客户定向私募,募集资金后用于向项目公司进行股权投资,银行实际上是代销商,并履行受托监管,收取托管费、财务顾问费以及其他手续费等,银行收益将达到千分之二。  在此过程中,一个区别于以往房地产信托计划的微妙变化在于,银行不能把房地产基金作为理财产品向其客户推介。去年7月初银监会发布《关于进一步加强商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知》规定,理财资金不得直接投资于二级市场的股票、基金、未上市企业股权、上市公司非公开发行或交易的股份等。但银监会同时“留了一手”,对于具有相关投资经验,风险承受能力较强的高资产净值客户,商业银行可以通过私人银行服务满足其投资需求。  “正是因为高资产净值客户不受限制,银行可以向100万元以上个人客户和机构投资者推介房地产基金,这样既能满足银行高端客户的投资需求,也能在当前信托渠道受限的情况下满足开发商的融资需求。”这位国有银行投行人士表示。  年化收益率或高达18%  按照当前银行与开发商商谈的房地产基金,向银行高端客户募集的门槛在100万元以上,按照《合伙企业法》规定,有限合伙企业的合伙人最多不能超过50人,那么一只房地产基金通常规模至少在5000万元左右。“我们跟开发商正在谈的房地产基金希望募集2亿元左右,按照最多不超过50人募集,高端客户的投资门槛预计达到400万元左右。”上述国有银行投行部人士说。  另一方面,房地产基金的收益率对高端客户来说也颇具吸引力。目前房地产基金的年化收益率达到10%左右,投资期限为2~3年,最高年化收益率可谈到18%左右。“从前期沟通看,银行不少高端客户都有认购房地产基金的意愿。”一家股份制银行投资银行部人士说。  而当前1~3年的中长期贷款基准利率为5.4%,对开发商来说,通过房地产基金渠道的融资成本大大高于开发贷款利率。

“一半是海水,一半是火焰”,在股市、楼市双双低迷的情况下,信托市场却火爆异常。房地产集合信托产品更以逼近10%的预期年收益率引来投资热潮。

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“这就是一个跷跷板。”中海信托研究经理盛大在接受第一财经日报《财商》采访时表示,当银行信贷收紧的时候,房地产企业就会找信托公司;当银行贷款放松时,大多会找银行贷。

收益率取决于资金成本

普益财富的统计数据显示,2009年共有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品,募集资金规模总额375亿元。2010年第一季度,共有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品,募集资金规模总额为173亿元,数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。

“4月发行了36款房地产集合信托产品,5月为25款,6月目前为23款。”普益财富信托研究员赵杨对本报表示,“6月份发行的房地产信托理财产品预期年收益率为9.45%,其他集合信托产品预期年收益率为8.5%。2009年一年期房地产信托产品预期年收益率为7.29%,2008年为8.9%。”

盛大表示,房地产集合信托产品的收益率取决于资金成本。“一直以来,房地产集合信托产品收益率都要高于其他集合信托产品,今年在市场资金需求增加的情况下,房地产企业融资成本提高,随之产品收益率也上升。”

某国有信托公司内部人士对记者表示,目前房地产企业普遍能接受的信托融资成本大约在15%,信托公司在扣除信托业务成本及相关管理费用后,能够给予投资者大约9%的年投资收益,高的话甚至可能达到11%~12%。

“债权”属性明显

各信托公司目前在房地产集合信托产品发展方面,采取的策略并不相同。一些小型信托公司在房地产投资领域比较激进,另一些信托公司则比较保守。

盛大指出,这与信托公司本身战略定位、风险控制能力以及业务重点不同有关。他表示,“信托今年总体环境比较差,证券投资受限于账户开户限制,基础设施类投资监管比较严,只剩下房地产领域。资源比较少的信托公司只能在房地产领域寻求业务突破。”

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